fccjxxw.com
非常超级学习网 学习超级帮手
当前位置:首页 >> 管理学 >>

房价上涨影响因素实证分析


㈣.圻。工工善女缘
硕士学位论文
论文题目:』弛L目蝗绁垣盎塞正金拉一

作者姓名————血盈丑———
指导教师———J螳韭L——— 学科专业————撞韭圣进丝监盟 所在学院————丝置瓷盟望睦—

提交日期』业业E上U

濒泼王渡大学硕士学位论文

房徐上涨影响因素实蘸班究

房价上涨影响因素实证研究

摘要

自1998年我国取消了住房分配制度以来,房地产市场经历了一 系列商品化改革,并得到了飞速的发展。作为国民经济新的经济增长 点和消费热点,房地产市场的快速发展带动了其他产业的发展,在拉 动国民经济增长方面作出了非常重要的贡献,其先导性和支柱性的产 业地位逐渐确立。伴随着住房市场的快速发展,住房价格不断上升, 出现了过度上涨的现象。特别是近几年,房价的快速攀升已经引起了 政府、企业、专家学者、媒体舆论以及普通百姓的高度重视。 本文通过对1998年以来房价与国民经济、居民收入、租赁价格 等指标的相对变化进行比较,总结出我国近几年房价确实存在一定程 度过快上涨的现象。通过对我国近几年来房地产市场的波动及国内外 环境变化情况的理论分析,本文列出了影响我国近几年来房价上涨的 几项主要因素:地价、利率、收入、货币供应量等。我们运用VAR 模型的Granger因果检验、脉冲响应函数分析、方差分解等方法,对 1999年至2007年以来的房价、地价、利率、收入、货币供应量的季 度数据进行详细研究,本文证实影响我国近几年房价过快上涨的主要 因素为地价、利率和货币供应量,而居民收入并不是主要影响因素。

浙江工业大学硕士学位论文

房价上涨影响因素实证研究

最后,本文根据所得实证结果对我国房价过快上涨的调控问题提出了 相关的政策建议。

关键词:房价,地价,利率,货币供应量,VAR模型

浙江工业大学硕士学位论文

房价上涨影响因素实证研究

A RESEARCH oN THE FACToR oF THE RISING OF HOUSING PRICE

ABSTRACT

Housing distribution system has been cancelled by government in since 1 998.Meanwhile,the market of real estate which goes through


our

country

commercialized
as a

reform develops

very fast.It plays


an

important role in the civil economy

new

economic boom and

consumption hot spot.The rapid development of estate industry

contributes to the other industries’developments and the boom of economy.No doubt the industry is gradually becoming the precursor and mainstay housing rises unceasingly with the rapid development of real

industry.The estate.There

price of some

are

phenomenons of excessively rising of housing price.Especially in the recent years,it
causes

the government,enterprises,experts,mass media

even

common people to take

seriously. This thesis StartS with the comparison between the housing price and civil
SO

economy,resident income,rental prince and

on.We draw



conclusion that the


housing price really rises too fast to certain extent.Then it makes of the real estate market fluctuation of
our

theoretical analysis

country in the

recent years

and

the

variation of environment in the domestic and foreign countries.We put forward some main elements which
cause

the high housing price:land price,interest rates,income,

total money supply and

SO

on.We

study the quarter datas of housing prices,land
as

prices,interest rates,incomes,total money supply,resorting to some measures,such

Granger Causality Tests,Impulse Response Function and Variance Decomposition in VAR

model.The tllesis conformed that the main elements which affects the
are

excessively high housing price

land price,interest rates and total money supply

except resident income.At last,the thesis puts

forward

some suggestions to suppressed

the excessive rising of housing price.

KEY

WORDS:Housing

price;Land price;interest rates;VAR model
111

浙江工业大学 学位论文原创性声明
本人郑重声明:所提交的学位论文是本人在导师的指导下,独立进行 研究工作所取得的研究成果。除文中已经加以标注引用的内容外,本论文

不包含其他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果,,也不含为获得浙 江工业大学或其它教育机构的学位证书而使用过的材料。对本文的研究作
出重要贡献的个人和集体,均已在文中以明确方式标明。,本人承担本声明 的法律责任。

作者签名:

两手岛l习

日期:,

p7年



月弓



学位论文版权使用授权书
本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定,同意
学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版,允许论文

被查阅和借阅。本人授权浙江工业大学可以将本学位论文的全部或部分内
容编入有关数据库进行检索,可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存 和汇编本学位论文。 本学位论文属于 1、保密口,在 2、不保密匦。 (请在以上相应方框内打“√”) 年解密后适用本授权书。

作者签名:

饧午b

f日

日期:
日期:

0罗年

}只

1-日 多曰

剔醛各.:.殉穆

0岁年

l真

浙江工业大学硕士学位论文

房价上涨影响因素实证研究

1导论 1.1研究背景
我国住房市场的改革最早始于1978年,当时的理论界首先提出了关于住房市 场改革的住房商品化、土地产权等观点,1990年由邓小平提出城镇住房制度改革

的总体设想——出售公房、调整租金、提倡个人建房买房,1992年房改全面启动,
住房公积金制度全面推行。1998年推行的城镇住房制度改革,住房分配体制由实 物分配转向货币化分配,使住房市场实行了真正的商品化,政府也明确提出将住 宅产业作为带动国民经济增长的新的经济增长点和消费热点。其间住房市场经历 了快速发展阶段,并在带动其他产业发展和拉动国民经济增长方面作出了重要的 贡献,也渐渐确立了其先导性和支柱性的产业地位。到了2007年整个住房市场呈 现一片繁荣景象,政府开始对发展过热的住房市场有所顾虑,对其实施了新一轮 的宏观调控。在短短三十年里,中国住宅产业的发展经历了理论提出、试点起步、 高速发展和现在的全面繁荣阶段。在这一发展过程中,住宅产业化与住宅商品化 紧密联系,作为重要经济杠杆的住宅价格对住宅商品化进程的推进起着重要的作 用。特别是集团消费逐步淡出,个人消费成为住房市场消费主体的情况下,住房 价格就成为人们普遍关注的焦点。


伴随着我国住宅房地产市场的快速发展,住宅价格也呈现出持续上涨的运行 趋势。从1998年的房改至2002年,我国的商品住宅价格一直保持着相对平稳的上 涨速度,但是2003年到2007年的五年间,全国商品住宅销售价格呈现快速上涨的 态势,分别为5.7%、9.4%、8.4%、6.4%、8.2%。特别是2007年,房价快速上涨 的趋势开始从北京、上海、广州、深圳等大城市向全国大部分地区扩散。如在2007 年大中城市新建商品住房销售价格排名中,北海、乌鲁木齐、宁波等城市成为榜 单的“新贵”。其中北海以13.7%至23.6%的涨幅连续6个月排在首位,乌鲁木齐 和宁波也分别以21.1%和19.6%的单月涨幅位居9月和10月的榜首。1 房价的持续猛涨加速了以住宅开发为主的房地产开发的投资速度。自2001 年以来我国房地产开发投资增速一直保持在20%以上的高速增长,至U2007年房地 产开发投资增速一度达到30%。房价的不断上升和房地产开发投资速度的居高不 下使中国房地产市场进入了全面繁荣的阶段,而房地产业的繁荣不仅成就了国内 经济新的增长点也使我国宏观经济出现了过热的势头与房地产发展密切相关的 钢铁、水泥、电解铝和建材等供不应求。由此加剧了能源电力运输和水资源等供 求紧张的运行态势并导致物价总水平的不断攀升通货膨胀压力凸现。针对房价快
1数据来源:2007年国家统计局和发改委联合公布数据。

M扛In大学M±≠n论文

房竹上涨*响目女实Ⅱ研究

速上涨的现实情况,有关我国房地产业是否过热的讨论日趋激烈

2007年部分地R房屋销售目M±涨幅度

罔l 1 2007年戎国部分城市房价J.涨情况

2选题意义
住宅产业作为我国城市化进程中的重要产业、产业结构谰整的重要内容、国 民经济新的增长点和扩大内需的蓖要因素,优先加快发展足必要的。但是住宅产 业投资过热、住宅价格增长过快,会吸引大最社会资金进入,银行信贷资金也介 入其中,住宅一h场囤房、炒房现象严重,导致住宅产业呈泡沫化发展。住宅市场

的投机泡沫,传导到宏观经济中去,对整个经济将产生巨大影响,通过财富效应
影响到消费,同时会影响企业和银行的资产负债表,刺激投资增加,造成经济的 过度繁荣:件宅市场的过热造成火量资金滞留在该行业,抑制了其他行业的发展, 造成社会资源得不到合理的利用,阻碍了经济的协调控展;房价上涨时,篮产价 格产生连锁提价效应,也容易促成正券市场上的投机行为(例如,房屋可用作贷

款担保,然后再以贷款从事股票投机)。我国近年来这种现象已经非常明显,房
地产市场泡沫化发展,伴随住宅需求和供给增加,引起住宅产业和相关产业投资 人幅增加,宏观经济持续趋向过热,通货膨胀压力加大。 另一方面,房价过快卜涨在推动投资增长过快的同时,已经成为抑制消费的 重要因素。住宅市场的繁荣在推动了经济发展的同时,居民的收入水平也获得了 相应的提升,但与飞速L升的房价相比。居民对住房的购买能力却出现了相对下 降的趋势。房价的持续上涨和虚高现象已经使得房价大大超出了太多数家庭的经

2数据来源:2007国家统计局和笈改蚕联音公布数据


浙江工业大学硕士学位论文

房价上涨影响因素实证研究

济承受能力,买房的首付和还贷已经成为许多家庭不小的包袱,成为影响家庭当 前消费和消费长期增长的重要因素。同时,房价过快上涨,提高了旧城改造和基 础设施建设的成本,加大了城市化的难度,进一步拉大了贫富差距,增加了中低 收入阶层的生活压力和不平衡心理,增加了经济社会中的不安定因素,不利于经 济的可持续发展。 此外,房价的过快增长影响城乡统筹发展。城市化进程加快是我国经济结构 调整的重要内容之一。房价增长过快,增加了农村剩余劳动力向城镇转移的成本, 抑制了城市化发展的进程,削弱了城市化对解决“三农”问题的重要作用。房价 的过快上涨也带动城市商务成本的提高,降低城市的综合竞争力。由于高昂的房 价加大了居住成本,也阻碍了优秀人才向大城市的聚集,对城市经济的长期发展
不利。

因此,对住房价格上涨影响因素的研究,从影响因素的分析来提出平抑住房 价格、防止住宅市场泡沫的对策,不仅具有重要的理论意义,更具有实践意思。 具体来说,本项研究在实践上有以下几方面的作用: (1)为政府制定政策、加强住宅市场的宏观调控起指导作用。抑制房价过 快上涨是当前房地产调控的核心任务。解决好房价上涨问题,不仅成为宏观经济 问题,而且是重大的政治和社会问题。这需要从改善制度供给、坚决执行己有调 控政策等多方面努力。 (2)有利于中国住宅市场持续、稳定、健康的发展。保持住宅市场供求的 基本均衡发展、避免市场的大起大落是我们的目标,也是住宅市场稳定和健康发 展的前提。通过对房地产过快上涨因素的研究,探求稳定市场价格的因素,从而 有利于我国住宅市场的可持续发展。 (3)可以为住宅市场供求双方提供分析工具。通过对住房价格过快上涨因 素的分析,可以帮助市场交易主体了解住房价格发展趋势以及判断当前价格是否 合理,可以帮助其正确进行投资决策。

浙江工业大学硕士学位论文

房价上涨影响因素实证研究

1.3研究内容与结构安排
第一章:导论。本章主要通过对我国目前的住宅市场现状的描述,提出我国 目前住宅市场存在房价过快上涨的问题,即本文的研究目标,并对其意义进行简 要说明。在本章最后,对本文的研究内容与流程以及研究方法与创新点作了大概 的介绍。 第二章:文献综述。本章第一部分介绍了住房价格的主要评价指标。第二部 分介绍了房地产价格决定的主要理论。第三、第四和第五部分主要介绍了国内外 对房地产价格影响因素的研究。第六部分对我国近几年调控房价政策的研究进行 了大概介绍。第七部分简单介绍了国外调控房价的政策及经验。 第三章:我国房价现状分析。本章对我国目前房价上涨情况做了大致描述, 并通过房价与宏观经济增长率的对比、我国城镇居民房价收入比计算、各阶层房 价收入比动态变化、我国房屋租赁价格与房屋价格上涨情况对比等方法证实我国 的房价确实存在一定程度的过快上涨。 第四章:我国房价上涨的因素探析。本章将运用各种房价决定理论的原理, 从成本、供给、需求等角度来对我国近几年住房价格过快上涨的因素进行探析, 从而为下一章的实证研究提供了变量。 第五章:房价上涨因素实证研究。本章首先简要介绍了实证研究所运用的模 型及其中所涉及的方法,然后将收集到的数据进行前期处理,运用前文介绍的方 法对数据进行实证分析,从而得出相关结论。 第六章:结论与展望。本章首先对全文进行简单总结,并根据结论与我国实 际情况相结合提出相关的政策建议;在本章最后,讨论了本文研究的局限性以及 今后研究中可以进一步深入探讨的问题。

浙江工业大学硕士学位论文

房价上涨影响因素实证研究

1.4研究流程

理论介绍 机理分析 文献回顾 ★ 我国房价现状


我国房价上涨因素探析
I l




供 给


需 求 拉 动










主要价格影响因素分析

Jr
实证分析


结论、建议、展望

浙江工业大学硕士学位论文

房价上涨影响因素实证研究

1.5研究方法和创新点
研究方法: l、比较分析方法:将我国历年的房价变化情况与各指标的变化情况进行比 较从而得出我固目前房价上涨过快的结论。 2、理论研究与实证研究相结合的方法:通过房价的一般决定理论结合我国 的现实状况,提出我国房价过快上涨的影响冈素,进而进行实证研究。 可能的创新点: 对于房价影响因素的研究,国内外文献大多停留于理论上的定性研究或者

是一般线性的实证研究,本文利用建立起来的Ⅵ恹模型,对影响房价的各种因
素与房价之间的动态联系进行研究,从动态的角度探析房价波动的机理。

浙江1=业大学硕上学位论文

房价上涨影响因素实’证研究

2国内外文献综述
2.1房价合理性评价指标介绍
住宅商品因为其特殊的属性,即可以作为消费品提供给消费者居住,又可以 作为投资品为投资者带来收益。所以一般评价房价合理性的指标也分别是从消费 品和投资品两个角度来进行测度的。作为消费品的主要评价指标是房价收入比, 作为投资品的主要评价指标主要是房价租售比。

房价收入比是国内外学者用以判断房地产市场发展状况,特别是评价普通

居民住房负担时所采用的最重要指标之二。房价一收入比的衡量公式如下:
房价收入比=房价/收入
(2.1)

居民的平均收入之比;李艳丽(2000)认为房价——收入比是某一国家一套中等
水平的商品住宅的销售价格与一个中等收入家庭的年收入的比例关系,而根据联 合国人类为住区中心所发布的《城市指标指南》,房价收入比(Housing—Price.to?
income

包宗华(1999)认为房价一收入比是指一个国家或城市的平均房价与每户
Ratio)是指居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比。房价

收入比定义的不同,造成在评判标准上,也很难有统一的认识。 房价与收入两项指标的取得在国内也没有一个统一的标准。首先是住房户型 面积的选择标准问题。李晓林(2002)在其研究中采用的是50平方米的标准; 张宇祥(2001)采用的是60平方米的标准;徐滇庆(2006)在其研究中,采用平 均每户住房面积,通过各个年度平均人口与人均住房使用面积的乘积得到;陈欣 宏(2006)在其研究中,采用80平方米的标准;郭戬(2007)和陈杰2008贝lJ认为 90平方米的标准较为合理。其次是平均价格的选择。住宅市场分为一级市场和二 级市场。一般所说的房价是个中等价格,常见的价格有市场均价和中位价。联合 国人类住区环境中心发布的《城市指标指南》的规定:“中等住房价格是指在售 房者不是迫不得已而卖房的情况下,住房进入市场适当长的时期后的出售价格。‘
该地区内有50%住房的价格低于这种住房,有50%的住房的价格高于这种住房。

因此,在计算中等价住房价格时就应当包括该地区内的所有住房,无论是新的还 是旧的,是正式的还是不正式的。加因此,按照联合国人居中心的要求,房价是 指市场上各类住房的中位市场价格(郭戬,2007)。我国目前的研究多采用市场 平均价格来计算。最后是收入的选择问题。陈欣宏(2006)认为现行房价收入比


浙江工业大学硕:}学位论文

房价上涨影响冈素实证研究

的计算方法只考虑居民的可支配收入,忽视了居民的灰色收入,巨额存款、可以 变现的自有住宅,严重低估了我国居民的购房支付能力,计算所得的房价收入比 偏大。但由于数据采集的困难及计量上的普遍性问题,现有的大部分研究都采用 可支配收入这个标准。 房价收入比运用于房价合理性评价时,对其标准的选择也有不同的说法。 1998年,联合国人居中心对96个国家和地区进行了统计调查,公布了世界各国的房 价收入比。分布区间从0.8到30,平均值为8.4,中位数为6.4,绝大多数国家房价收 入比为3"---'7之间(刘洪玉,2002)。美国目前房价收入比约为3倍左右。国际上主 要认为房价收入在4.6倍之间的房地产市场是健康的,超过8就认为房地产市场存 在泡沫(郭戬,2007)。世界银行在衡量一个国家住房的消费水平时,认为房价 收入比在3.6倍比较适当(包宗华,1999),20世纪90年代初世界银行专家安德鲁. 黑马来华进行房改研究时提出的房价收入比理想值为4.6倍。(虞晓芬,2004)。 杨文武(2003)、包宗华(2003)认为我国收入、房价统计口径与国外不一致, 不能简单地套用4.6倍标准。杨文武(2003)认为房价收入比还存在自身的时空 差异性、收入指标非独立性、收入比区域可比性差等问题。 针对这种情况,国内很多学者提出了各种房价收入比修正算法或用其他更为 合理的指标。虞晓芬(2004)提出了建立以不同收入阶层居民负担能力为核心的 房价合理性评价体系,主要对不同收入家庭分别计算住房负担能力指数、住房机 会指数、房价收入比,来替代目前普遍使用的房价收入比单一指标,以真实地从 购买力角度反映房价的合理性。陈欣宏(2006)提出了在住房价格计算中纳入旧 房交易价格,在居民的购房支付能力计算上,采用可支配收入乘以一个大于1的 调整系数来修正房价收入比。王哲(2008)通过对房价收入比的分析发现,房屋 的价值与家庭可支配收入、收入预期增长速度、房屋使用年限、家庭储蓄额等因 素直接相关。提出了一家庭所购房屋的最高价值,就应该等于在房屋使用年限 内、家庭收入总额在这些因素共同作用下的折现值,他用储蓄额、使用房屋、收 入、收入预期增长率等建立方程计算房屋的最高价值,以此来判断房价是否合理。 陈杰(2008)分析了传统房价收入比的局限,提出了将可支配收入增长率纳入计 算的动态房价收入比。郭戬(2007)提出了房价与收入指标中各项因子的选择问 题,从而提出了认为比较合理的房价收入比计算方法。司武飞(2007)提出了收 入房价比指标,其克服了房价收入比指标理论上的系统误差,并不受住宅构成和 住宅标准的影响。收入房价比指标反映城镇居民的住宅支付能力,是指一国或一 地区城镇居民人均年可支配收入在属地可以购买多少平方米的住宅,是一个时 期指标.也是一个地域指标。计算时由一国或一地区统计年鉴中“城镇居民当年 人均可支配收入’’与“商品住宅每平方米均价"相除得到。

浙江工业大学硕士学位论文

房价上涨影响因素实证研究

2.1.2房价租售比
房屋租售比是从房地产资产市场角度来衡量房价是否合理的一个指标。所谓 “租售比’’,是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比 值,表明了购房支出的月度收益率。在市场作用下,健全的房地产市场中作为住 房资产价格的售价与作为住房服务价格的租金之间理应存在一定的关系,虽然两 者彼此间会相互调节与平衡,但由于房地产交易市场和租赁市场又是相对独立的 市场,两者的市场主体构成及其行为特性不同,其运行特征及价格形成机制也存 在差异。因此,当一个城市的房地产售价格上升幅度过快或长时间居高不下,而当 地的房屋租金却没有随之变动、给予房价有效支撑,致使“租售比”出现严重的 不协调时,就表明该地区房地产市场存在价格虚高、投机盛行的现象,此时楼市 是非理性的、非健康状态的。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售 比一般界定为l:200"-"1:120。国际上公认的房屋租售比警戒线为l:300,如果租售 比低于l:300,则意味着房产投资价值相对变小,房产泡沫已经显现。 由于租金实际价格的统计数据较难获得,我国研究租售比的文献并不多见。 中国社会科学院城市发展与环境研究中心发布的((2007房地产蓝皮书:中国房地 产发展报告NO.4》显示,2006年我国部分大城市二手房的“租售比”就已超过 国际警戒线,报告显示,2006年我国大部分主要城市的二手房价格均出现了大幅 上涨,而房屋租赁市场的价格却相对平稳。马冬等(2008)运用国际标准租售比 计算方法和考虑维修费、保险费、房产税等费用及利息的机会成本的真实租售比 计算方法来研究07年中国房地产的租售比,得出北京等大城市的房价收入比均高 于国际1:300的警戒线。

2.2房地产价格理论基础
房地产价格是房地产经济中的一个核心问题,它关系到房地产所有权和使用 权在经济上的实现,房地产市场运行的秩序和房地产资源的优化配置。房地产价 格是房产价格和地产价格的统一,是房地产商品价值和地租资本化价格的货币表 现。关于房地产价格的形成的概念表述不尽相同,按照马克思主义劳动价值论的 观点可表述为:在房地产开发、建设、经营的过程中,所耗费的社会必要劳动形 成的价值与土地所有权价格综合的货币表现。按西方效用价格理论,房地产价格 可表述为:房地产的效用、房地产的相对稀少性及房地产的有效需求三者共同作 用而产生的对房地产经济价值的货币表现。 关于商品价格决定的理论主要有四种:供求决定论、价值决定论、效用决定 论、和收益决定论。房地产之所以有价格,与任何其他商品为什么有价格一样,

浙江工业大学硕士学位论文

房价上涨影响因素实证研究

以上四种价格决定理论对于房地产商品同样适用。每种理论,都从某个角度解释 了房地产的价格形成。

2.2.1价值决定论
这个理论运用马克思主义的劳动价值论的原理,认为房地产商品的价格是由 其价值决定的,也即生产房地产商品所耗费的社会必要劳动时间决定的。这种理 论是从房地产开发的角度讨论价格形成,认为房地产的成本要素是房地产价格的 主要影响因素,房地产价格是开发商的开发成本加上一定的利润所形成。即:
HP=COST+PRO (2.2)

其中,肿为房地产价格;
COST为住宅开发成本; PRO为房地产商的利润。 GeoffKenny(1999),Drake(1993),Wheeler and Chowdhury(1993),Salo (1994)和Hakoort and Matysiak(1997)的研究都认为房地产价格和成本存在着 稳定的比例关系。

2.2.2效用决定论
20世纪60到80年代,房地产价格研究的重点集中在购房者的效用函数和不同 地区的房价差异(Muth,1986)。由于房地产商品的特殊性,现实中房地产的价 格取决于其效用,而非花费的成本,成本的增加一定要对效用有所作用才能形成 价格。这种理论是从房地产消费的角度讨论价格形成。 特征价格模型(Hedonic
Price Theory)是效用决定论的主要运用,特征价格

理论主要对房地产产品差异化价格理论的影响较深。特征价格理论认为,商品本 身不会提供效用给消费者,而是由商品所具备的品质对消费者产生效用,商品的 价格是所有这些品质的综合反映和表现。具体就房地产市场而言,房地产商品的 面积、楼层、朝向、结构、材料、物业服务、所处环境等均是决定房地产商品价 格的品质因素。特征价格理论最早由Court(1939)提出,他借鉴功利主义的享 乐哲学,估计了汽车消费者能够从汽车的各个属性所获得的享受,并认为这是对 汽车进行估价的基础。后来,特征价格定价模型被广泛的运用在耐用品的定价中。 Follain和Ozanne(1979),Chowhan和Prud’homme(2000),Englund、Quigley和
Red.feam(1 998),Follain和Malpezzi(1 980),Hoffman和Kurz(2002),Moulton

(1995),Malpezzi(1998)等,以及Ti.wari和Hasgawa(2000)等均对特征价 格模型用于住宅价格定价进行研究。 在竞争性市场均衡条件下,住宅购买者(租赁者)所支付的价格(租金)应

浙江工业大学硕上学位论文

房价上涨影响冈素实证研究

当补偿其各种属性所能带来的舒适程度。假设所有家庭的偏好和收入水平类似, 那么这个市场中所有住宅的价格就应当是这些属性值的一个函数,这就是特征价
格模型。其模型方程为:

P=口+层墨+属五+…+尾墨

(2.3)

式中,A’,…,A行为建筑物的属性;P为住宅的价格。通过一系列样本数据 可以估计出参数值。但此方程无法表现边际效用递减的规律。 考虑到住宅的属性还应当遵循边际效用递减规律,即住宅的价格随着某种属

性的增加而增加,但是增加的速率会越来越慢,将住宅价格一属性的特征价格模
型设定为下面的形势:

P=aXpQX争…ax》
采用方程(2.5)进行估计;
lgP=lga+fll

02A)

lgX,+属k置+…+尼lgX.

(2.5)

通过一系列样本数据可以估计出参数值。这样,将一套住宅的各个属性代入 上式,就可以得到这套住宅的估价值了。

2.2.3供求决定论
供求决定论是基于商品市场供求理论形成的。商品市场供求理论认为,所有 的价值能够实现,都依赖于商品交换,即房地产商品的消费者愿意购买。因此, 供求决定论的学者认为,供求才是房地产价格形成的最直接原因。这种理论是从 房地产市场的角度讨论价格形成。 国外的很多实证研究一般都把住宅价格看成住宅供需平衡的自然结果
(GeoffKenny 1999),女HMuth(1969),Follain(1979),Poterba(1984),Stover

(1986)和Malqezzi

and

Maclennan(1996)等人的研究。这种研究方法一般是建

立一个住宅市场的供需均衡模型,并从开发企业与消费者之间的最优化行为中得 出这类模型的参数,最后推导出住宅价格。 这种模型的建立一般分两步,第一步,从住宅需求方面分析,认为住宅需求
量是由住宅价格与其它需求变量共同决定,如式(2.6) HQd=1]0+131 HP+陡X
(2.6)

其中,HQd——住宅需求,HP——住宅价格
X——其他需求变量

flo,pl,艮一系数

浙江-T业大学硕士学位论文

房价上涨影响冈索实证研究

在国外的住宅价格实证研究中,模型(2.6)通常是从多期模型(或称生活 周期模型)中推导而来的(Peter Westaway,1997),消费者在模型中最大限度地 提高实际收入所限制的效用。这类模型囊括了住宅市场的各种特征,包括现行收 入与住宅抵押贷款余额的关系、积蓄与住宅需求的关系,以及收入增长的预期。 正如Salo(1994)所言,各种经济变量对住宅价格都存在影响。在这里需要强调 的是,资本市场会通过对借款人的借款限制来影响住宅需求与住宅价格,因为从 理论上分析,如果购房者可以自由获得住宅抵押贷款,那么现时与未来的收入以 及资本的收益对住宅价格会产生明显的促进作用。 第二步,从住宅供给方面分析,由于住宅价格与住宅成本(包含土地成本、 建安费用等)存在着稳定的比例关系(Geoff
Kenny

1999),并与企业的“社会

平均利润”相一致。因此,从住宅供给方面来看,开发企业的生产决策主要建立 在现行的实际住宅价格与成本相比较的基础之上。这一基本关系经Poterba(1984) 研究成为住宅供应调整模型,如(2.7)式所示:
HQs=a(HP-CoST)
(2.7)

其中,HQs——住宅供给 lip——住宅价格

COS卜哪宅成本(包含土地价格、建安费用、前期费用、财
务费用、管理费用等)

从对模型(2.7)的分析来看,住宅供应量应该确保住宅价格与住宅成本之 比在较长时间罩比较稳定。因为当住宅价格上升到一定高度,即开发企业能有超 “社会平均利润”时,就会导致住宅上市数量的增加,反之上市数量就会减少。 在这个框架下,如果市场发生缺少住宅开发土地这种情况时,这个模型如何调整 呢?这个问题也是目前我国土地部门在实际操作时面临的巨大难题。Geoff Kenny(1999)认为,如果住宅供应受到限制,开发企业之间的竞争会通过成本 的内生反应来恢复住宅生产的正常收益,当然这样的结果必然抬高土地价格。 当市场出清时,模型(2.6)和模型(2.7)中的住宅供给量等于住宅需求量,


HQf HQs 则HP=f(X,COST) 模型(2.9)就是利用住宅供需均衡条件所得到的缩约模型(reduced

(2.8)

(2.9)
form

model),利用这个模型我们就可计算出住宅价格,其中变量X主要由人口、可支 配收入、抵押贷款利率以及其他需求因素所决定(Nigel
Pain,Peter

Westaway,

1997)。对于不同需求因素变量X的选择,就可以得到计算住宅价格的不同模型。 COST则主要由土地价格、建安费用及其他相关成本因素所决定。

浙江工业大学硕士学位论文

房价上涨影响因素实证研究

2.2.4收益决定论
对于一个房地产商品的投资需求者,最关心的就是,投资的房产能够在未来 给他带来多少收益。这种理论是从房地产投资的角度讨论价格形成。租金通常被 认为作为投资房地产资产的收益来源。房价和租金关系的两种主要理论基础是马

克思的地租理论和迪帕斯奎尔一惠顿模型(简称D.W模型),两种理论都认为
房价和租金紧密相连。存在正相关关系。Di Pasquale和Wheaton(1 996)通过对

住宅租金和住宅价格的关系进行扩展性研究,建立了存量一流量模型(stock—
flow

model),说明了提供住宅服务的房地产物业市场与提供住宅存量的房地产资

产市场如何通过租金、价格、新建数量以及住宅存量等变量的变动而向均衡调整。

存量一流量模型主要是将房地产作为投资品时的资产市场与房地产作为消费品
时候的消费市场联系起来。在这个市场中,需求方是希望能拥有住宅的家庭和希 望拥有房地产资产的投资者,影响需求量的因素包括价格和租金收入;供给的来 源是新建的建筑量,供给量的大小取决于房地产价格与重置成本之间的关系
(Topel and

Rosen,1988)。供给和需求相等时对应的价格即为房地产的市场价格。

房地产物业市场决定了房地产租金的高低。这个市场中,需求来源于空间的 使用者。对家庭来说,空间是其消费的商品之一,空庭对它的需求取决于家庭的 收入和使用空间的成本;租房者支付的是租约中规定的租金;住房所有权成本的 年金可以被视为自有住房者的租金。在这个市场中,供给是给定的,由资产市场 所决定。而需求则取决于租金和其他的一些外生变量,如家庭收入、人口数量等。 供给和需求相等时,对应的租金即为物业市场的租金水平。 我们先用一个四象限静态模型来说明几个市场之间的关系。在四象限静态模 型中,每一个象限对应着一个房程,反映的是市场均衡状态下,房地产租金、价 格、新建量和存量之间互相依存的关系。而图中的方框表示使用市场和资产市 场处于均衡状态。

浙江工业大学硕士学位论文

房价上涨影响因素实证研究

’,_


=R/I



物业市场





图2.1


D(R,Econt

∞s少
:建设市场





\物业帝
S=C/6

新建量(AS:C.6S)

第一象限主要描述的是在物业市场中,在给定外部经济条件时,根据存量确 定租金。在平衡状态下,市场必须调整租金水平,使需求等于供给。当外部经济 条件发生变化,整个曲线的位置也将发生变化。其对应的方程为:
D(R,Economy)=S (2.10)

式(2.10)中,D为需求量 R为租金 Economy为经济因素 第二象限所描述的是资产市场中租金和价格的关系。在这个象限中,住宅作 为一种资产来取得租金的收益,通过资产定价模型,将未来租金的现金流量折现 到现值,即为住宅的价格。其折现率即为住宅资产的资本化率,主要受四个因素 的影响:1、整体经济体系的长期利率:2、租金收入期望上涨率;3、租金收入 现金流的风险程度;4、房地产税收的影响。其对应方程为
P=R/I (2.11)

其中,P为住宅价格; R为租金; I为资本化率。 第三象限描述的是住宅价格同新建量之间的关系。长期来看,房地产价格应 同它的重置成本相等,因此也就描述了重置成本同新建量之间的关系。此象限对 应的方程为
P=f(COST) (2.12)

其中,P为住宅价格; COST为住宅重置成本。
14

浙江工业大学硕士学位论文

房价卜涨影响因素实证研究

第四象限描述的是新建量和存量的关系。假设新建量为C,存量为S。存量 与新建量之间本来存在这样的关系:A S=C.8S(6为灭失率)。当市场处于均衡 状态时,A S=0,所以在均衡状态时,这个象限对应的方程为
S=C/8 (2.13)

四象限模型只是描述给定外部经济变量下住宅物业市场、资产市场、存量市 场、增量市场的均衡状态。当外部经济变量发生变化时,如国民经济的增长,长 期利率、短期利率的调整等,这个均衡态将会被打破,通过市场的力量各个变量 进行调整,从而达到新的均衡。

存量一流量模型,就是基于以上的原理建立起来的,其基本方程为:
HD=f(P,INCONE,D,(1-0)i,兀)
HS=g(P,COST,i.S,C) (2.14)

(2.15)

其中,INCOME为可以配收入,D为家庭负债,o为家庭边际税率,i为利率, Ⅱ为住宅价格期望上涨率。 如果考虑到空置率问题,则可得到
HD=(1.V)HS (2.16)

供给与需求平衡状态下,我们可以得到一个关于住宅价格的缩约模型:
P=p(INCOME,D,COST,C,i,7【,V,X)
(2.17)

其中,X为其他外生变量。

2。3国外房地产价格变动影响因素的实证研究
2.3.1土地价格与住宅成本对房地产价格的影响
房地产,从物质上说,是由土地以及土地上的建筑物和构筑物构成,土地为 房屋的载体。房产附着于土地上,随着房产的出售和出租,土地使用权也随之转 移。地产和房产在价格上是互相包容的。地价只有包含在房价中才能实现其自身 的价值。马克思主义商品成本学指出:商品出售价格的最低界限,由商品的成本 价格决定,而土地正是房地产价格的主要成本之一。作为供给成本之一的土地价 格,对房价的影响一直是房地产价格波动的研究热点。一方面土地作为房地产产 品成本的重要组成部分,直接影响着房价;另一方面土地的稀缺性和固定性导致 房地产产品的不完全竞争性,从而影响着房价。所以房地产价格要素中。土地价 格占据十分重要的位置。 国外对于土地价格对房地产价格影响的研究主要有:Peng和Wheaton(1994) 利用香港1965"--1990年的数据对土地供给约束的溢出效应进行了计量经济分析,

实证结果显示,土地供给变化对地价、住宅价格和住宅供给都有较大影响。他们

浙江工业大学硕士学位论文

房价上涨影响因素实证研究

认为,土地的供给不足使住宅供给总量下降,再加上消费者预期未来土地更加稀 缺和住宅租金上涨,最终导致了土地价格和住宅价格同时上涨。R.Watkins (1999)研究了土地费用对房地产市场均衡的影响;C.T.Somerville(1999)指出 土地供应和土地管理对开发规模的影响;J.Mayer,C.T.Somerville(2000)指出土 地管理降低了房地产增量的数量。Kim(2005)研究韩国房价时都将高地价作为 房价上涨的一个主要原因。Evans(1987)推进土地经济理论发展、探讨规划影 响,指出土地利用规划以及其他方面带来的供给限制,会通过抬高地价而推进房 价。Cheshire
and

Sheppard(2002)分析土地利用规划的福利效应时认为规划的

一大负面效应是扭曲了地价,使得相对于收入英国的房价居全球前列。Weston (2002)认为绝大多数现有文献都基于新古典理论是有问题的,通过对英格兰主 要住宅建造商的问卷,他认为房屋售价是建造商个人决策的结果,主要考虑包括 地价的直接成本和竞争对手。 而在Di Pasquale和Wheaton(1994)研究了住宅价格与短期利率、土地成本、 人工成本、建筑材料成本、上期住宅存量之间的关系,发现土地成本与住宅价格 并不存在相关性,同样Topel and Rosen(1988)对存量一流量模型中的各个变量 进行研究,也发现住宅价格和土地价格不存在相关性。

2.3.2人口与收入因素对房地产价格的影响
Bartik(1991)是较早对人口和收入因素对房地产价格影响进入总结和评论 的学者,他介绍了调节的住宅价格模型,并进行了实证研究,结果揭示了住宅价 格上涨直接受人口和就业增长影响,但这些因素对价格的影响程度是不相当的。 Abraham考虑滞后过程在内的住宅价格变化模型,揭示了住宅价格上涨与住宅建 设成本、就业率和收入有关,他们的分析结果还显示住宅价格上涨幅度和利率上 升成负相关。
Wblfgang Maennig(2008)选取了房地产价格、人1:2数量、人口增长、人口

衰退、建造成本、居民收入等作为变量建立模型,研究了德国的98个大城市的人 口增长和衰退与房价之间的关系,得出了结论:在人口相对集中的大城市,人口 增长所引发的房地产需求并不能有效的作用于房价,而人口衰退却能导致房价的 显著下降。 Mankiw和Weil(1989)指出,住房的需求和房屋价格的变化主要由人口的 年龄分布来解释,并用给定家庭的年龄信息对家庭的住房需求进行预测。 Engelhardt和Poterba(1991),使用加拿大的数据重做了Mankiw和W:eil的研究, 虽然加拿大人口统计数据的变化和美国的几乎相同,却无法确立Mankiw和Weil 的人口统计数据和房价变化之间的关系。 StuartA.Gabriel(2000)运用经济学理论对近几十年来加利福尼亚州住宅价
1‘

浙江工业大学硕士学位论文

房价上涨影响因素实证研究

格变化进行实证研究,结果表明主要因素是经历着巨大的人口迁移。同样,在人 口平稳增长条件下,家庭规模的变化也会对市场交易量产生明显的影响。 Loannides(1994)把住宅需求分为投资需求和消费需求,对不同收入水平家庭 的住宅需求进行了实证研究,指出高收入家庭对住宅的需求更倾向于投资需求。
Geoffrey

Meen(1998)通过对英国、美国住宅价格的时间序列分析发现,无论是

暂时性收入还是长久性收入,对房价的弹性都很大,尤其足在美国对于供给弹性 欠佳的市场上,长期收入的弹性更高。 Glaaeser(2000)和Berger(2003)发展了劳动力市场与住房市场互动理论。 Glaeser认为具有较高经济发展水平和生活质量的城市会吸引高技能的劳动力,具 有较高的房价水平。Garbriel(2003)研究美国不同地区的城市生活质量和城市 劳动生产率的变化在住房价格中的反映,表明城市经济发展和生活质量的提高带 来了城市房价的上涨。Berger(2003)的对俄罗斯地区的研究表明虽然转型经济 体中的劳动力市场和住房市场都不成熟但房价、城市经济发展和城市生活质量三 者之间的关系符合理论上的相关性。

2.3.3信贷利率对房地产价格的影响
国外的很多学者认为银行的信贷对房地产价格的上涨也具有一定的相关性。 GeoffKenny(1999)使用了Johansen的协整技术来分析爱尔兰住宅市场长期住宅 市场的供给和需求关系,清楚区分了长期和短期的经济变量。研究表明,抵押贷 款利率对长期住宅需求产生重要的负影响。Oven Lamont和Jeremy
C.Stein(1999)

的实证结果体现了住宅价格对于收入变化的反应在高、低融资城市中截然不同。 在高融资城市中,住宅价格会对收入变化作出快速反应,与此相对照,低融资城 市中住宅价格的反应则要平稳的多。这些差异足以经受众多计算方法的考验。而 且还发现,这种关系似乎反映出抵押贷款的融资效应与住宅价格的因果关系,而 决不只是提高了居民购房的能力。Kieran McQuinn(2008)等研究了利率和收入 对房地产价格决定的影响。过去10年中,经济合作发展组织(OCDE)国家的资 产价格经历了显著的上涨。这些国家的高收入水平及平稳的利率通常会被认为是 住宅市场繁荣的原因。但是房价的经验模型表明,利率与房价并不具有特别显著 的相关性。Kieran McQuinn(2008)构建了一个理论模型,他认为住宅需求受到 了购房者从金融机构可贷款数量的驱动。这种额度由个人的可支配收入和现行利 率所决定。把这个模型用于Irish的住宅市场的实证分析,结果证明了住宅实际价 格同个人可贷额度存在长期的相关性。

浙江工业大学硕士学位论文

房价上涨影响因素实证研究

2.3.4房地产资产收益对住宅价格的影响
基于房地产资产市场定价模型的研究主要有Follain,Leavens和Velz(1993) 研究了Atlanta、Chicago、Dallas、Oakland等城市在1977至1990年间,房租与资 本化率对住宅价格的影响。MarkAndrew(2003)研究了房租、房东边际税率、 市场利率、房产贬值率、通货膨胀率和期望房地产资产投资回报率等因素对住宅 价格的影响。SmartA.Gabriel(2000)研究了租金与作为资产的房地产资产价值 的关系。Ioannides和Rosental(1994)分析了住宅租、买取舍与消费及住宅投资 需求的关系。

2.4我国房地产价格影响因素的实证研究
对于房地产价格波动因素研究方面,我国的研究多为在国外基本理论的基础 上进行实证研究,主要的理论方法是成本理论和供需均衡理论。

2.4.1成本理论
成本理论主要从供给成本方面研究房地产价格的形成。成本理论的提出者认 为从供给的角度出发认为成本上升是导致我国房价持续上涨的原因。而成本中的 土地成本,在我国近几年房价持续上涨过程中,一直被认为扮演着重要角色。邵 念强(2006)认为,地价对房价的影响是显著的,一般情况下,地价在整个房价 中所占的比例在三分之一左右,越靠近市中心,房价中地价成本所占比例越大。 况伟大(2005)通过定量分析得出了长期内地价上涨导致房价上涨的结论。任 荣荣(2008)从基本的供给理论出发,建立了土地供应对住房供应影响的分析模 型,并以北京市为例,进行了实证研究。结果表明,在我国当前的市场环境下, 土地供应是住房供应的一个重要影响因素;土地价格对住房开发建设具有明显的 制约作用;开发商往往会采取主动的策略助推房价的上涨。 周京奎(2002)对我国地价与房价的关系进行了实证研究,结果表明房价对 地价有显著影响,地价对房价的影响度较小,并通过分析发现金融支持、土地政 策在地价和房价变动中扮演重要角色,指出抑制房价还应从金融支持、投资等方 面着手,制定更严格的信贷制度,增加房地产交易税和提高居民可支配收入。刘琳 (2003)利用四象限分析法对土地出让价格、存量房价格、增量房价格三者之间 的互动机制及房地产市场运行整体互动机理进行了分析,得出了存量房价格决定 增量房价格、增量房价格决定土地价格的结论,并进一步得出了就房地产市场的 调控而言,应该对存量房市场的需求和土地的供给两个口子进行,而其他影响都 可以通过市场内部互动机制自发调节。
"l

浙江工业大学硕士学位论文

房价上涨影响因素实证研究

2.4.2供求理论
供求理论主要是从市场供给和需求因素分析来研究房地产价格的波动状况。 多数学者是从需求因素来研究房地产的价格。其中,研究较多的因素有:经济基 本面、人口、收入、租金、金融信贷等。 张红(2001)以动态资本市场分析为基础运用住宅价格回归模型和二次曲线 趋势模型对北京市商品住宅价格的变动趋势及影响因素进行了经验分析发现住 宅实际建造成本和实际国内生产总值对住宅价格的变动产生了显著影响吴建峰 (2002)对我国22个城市的住宅价格人均国内生产总值城市住宅投资指数和城市 居民人均工资等四个变量进行回归分析发现人均国内生产总值对城市住宅价格 的影响不显著而城市住宅投资指数和城市居民人均工资对住宅价格的影响显著 进而认为我国城市住宅平均价格主要是由投资成本决定的。 刘洪玉(2006)从宏观经济学中家庭储蓄与消费行为的基本理论出发,建立 住房需求方程,并将误差修正模型应用于方程的估计,进而分析我国住房需求的 长期与短期的行为特征;研究表明,当前我国住房市场中住房需求偏离长期均衡 关系的短期波动较小,并具有很强的恢复长期均衡关系的能力,住房需求具有较 高的收入弹性,不管从长期还是短期来看,需求均伴随收入增长而高速增长住房 面积需求具有极大的刚性目前我国住房需求的增加是一个必然的过程,适当增 加供给尤其是公共住房的供给是解决住房问题的根本出。 崔新民(2003)分析了我国城市住宅价格的主要动力因素(如人口、收入、 成本等)及其因果关系,并通过实证分析研究了主要动力因素对住宅价格的实际 影响情况,并得出相关结论。关柯(2005)对住宅需求与价格之间关系、房价与 租金关系进行了理论探讨,建立了需求预测模型和合理的房价收入比指标,并就 我国房价收入比状况作了横向和纵向比较。郑思齐(2008)等对中国35个大中城 市的实证研究表明,在我们城市住宅市场中,城市价值已经被很显著地资本化到 房价当中,城市居民的劳动力收入水平越高,或者城市生活质量越好,城市的房 价就会越高。 吴国进、李国柱(2007)运用资产定价理论来推导房地产长期均衡价格模型, 并通过深圳特区房地产市场价格波动的实证研究来论证建立的房地产价格波动 模型,并得出实际利率、人口增长率、信息不对称、信息不完全等对房价波动有 显著影响,而成本指数和人均可支配收入对房价波动影响较弱的结论,指出政府 管理部门在政策、信息等方面应该加强。 在租金对房价影响分析中,如租金与房价的关系研究方面。周永宏(2005) 认为,当前我国房价和租金被区隔到垄断竞争市场(房屋买卖市场)和完全竞争 市场(房屋租赁市场),两者具有相对独立性,并不存在房价决定租金的情况。

浙江工业大学硕士学位论文

房价上涨影响因素实证研究

崔光灿(2006)对上海市房价和房租进行了实证分析,得出结论:现实中住房 销售市场与租赁时常并不均衡,在一定时期内销售价格与租金决定理论价格长 期偏离。 而金融与信贷方面因素一直被认为对我国房地产供需产生较大的影响。廖湘 岳(2007)从分析房地产开发资金来源入手,对巨额银行贷款进入房地产的原因 进行了深入分析,实证检验了银行贷款与房价之间的相关关系,认为商业银行对 房地产业的大量信贷资金投入,是推动房屋销售价格持续走高的重要原因。李进 涛(2007)运用协整的计量经济学方法分析了利率调整对房地产市场的影响。周 京奎(2002,b)构建了适合我国国情的房地产价格与利率、汇率关系模型,然 后利用该模型对12个城市房地产价格与利率、汇率的关系进行实证研究。研究结 果显示,利率与房地产价格呈负向关系;汇率与房地产价格之间具有相同的变化 趋势,与理论分析有较大差异,表明我国金融制度仍存在缺陷,逐步完善金融市 场才能更好地发挥利率和汇率调节经济的功能。周京奎认为房地产价格保持相对 稳定是房地产业安全运行的关键,在完善的金融制度下正确的利率和汇率政策 能在此方面发挥重要作用。

2.5住宅价格泡沫相关研究
西方发达国家和新兴工业化国家经历了类似的住宅周期波动,在住宅发展经 历了繁荣阶段后,都出现了泡沫现象。一些来自实际的经验教训表明:尽管利率 物价和实体经济运行均表现平稳,但是由于资产价格(主要包括股票市场价格和 住宅市场的价格)的大幅波动仍然会导致宏观经济发生异常波动,甚至崩溃的现 象因此住宅价格的泡沫问题受到了经济学家们的关注。 对泡沫现象进行系统而富有成果的研究始于20世纪70年代“理性泡沫”的 研究。Blanchard和Fischer(吴德进,2007)给出了一个理性泡沫的明确定义, 根据理性预期假说,如果人们对某种商品的价格预期满足如下理性预期方程:

Z=aE,(C+1)+%
…… 求解可得:C=c∑口7E(t+,)+口,+1巨(£+㈧)
’‘_一
‘ ’’’ ‘‘

(2.18)

(2.19)



当H<l,且当x预期增长率不大于(1一口)一l时,c∑口7E(誓+。)收敛,记
t=0 7'

c∑口‘巨(五+。)兰P木
t=0

(2.20)

浙江工业大学硕士学位论文

房价上涨影响因素实证研究

如果liraanlE(C+N)=0,则












『∑瑚



E /L 薯

、,

(2.21)

就是理性预期方程的解。£木为方程的基本解,也就是商品的基本价值。如果存 在一个鞅过程,6f满足岛=aE,(6f+,),则C=£幸+6f也是预期方程(2.18)的解。

也就是说商品价格可以表示成基本解和q两部分。由于训<1,当6,>0时,


lim

Et(6。):口~b,寸+∞;当6,<0时,lim E,(6卜¨):口一,6,一一∞。因此,q形象地

刻画了引起商品价格暴涨暴跌的泡沫成分。由此,定义6,:P一只?为“理性泡沫” 即商品的市场价格超过其基本价值的部分。 国外关于住宅泡沫方面的研究较多,也较成熟。泡沫机制研究方面,野口悠 纪雄(1997)运用土地的合理价格是地租资本化的原理,度量了1987年东京市 中心写字楼用地和住宅用地的现实地价和理论地价的差异,从而证实地产泡沫的 存在。Wong(1998)以泰国地产泡沫为背景发展了一个动态模型。展示了在经 济过热、国际资本大量流入的情况下,地产商对市场过度乐观预期以及人们预期 间的相互作用所产生的“羊群效应”在地产泡沫产生和膨胀过程中的作用机制。 Wei.Xing Zhou(2003)运用市场正反馈产生临界现象的理论,使用对数周期幂 率方程和Weierstrass方程建立模型对美国和英国1992年到2003年之间的房地产 价格进行分析。泡沫成因研究方面,Bertrand(1995)运用符合测度不同市场主 体行为的局部均衡模型,通过对不同区域间房价上涨进行投机交易和缺乏弹性供 给的区分,来分析巴黎1984年开始并于1991.1992年间破裂的房地产价泡沫, 证实了投机行为的传导在其他地区的房价上涨过程中扮演了重要的角色。 Winston T.H.Koh(2004)等研究了20世纪90年代亚洲房地产市场价格的上涨 和崩溃,证实了金融中介的无追索权抵押贷款看跌期权的抑价是一系列价格行为 的潜在原因。Nan.Kuang Chen(2001)观察了1973年到1992年问台湾两类主要

资产——房地产和股票的价格波动情况,通过对两者的相关性分析、自相关分析 以及Granger因果检验,发现股价是房地产价格波动的Granger原因。
国内房地产在房地产泡沫方面研究起步较晚,多集中在定性研究,谢经荣等 (2002)通过一个包括地产商和银行两方的资本和市场局部均衡模型来研究资产 价格与信贷数量、资产回报率等对泡沫产生的影响。袁志刚(2003)等构造了一 个房地产市场的局部均衡模型,讨论房地产市场的均衡价格中是否有理性泡沫存

在的可能,以及有泡沫时,泡沫的规模和概率。周京奎(2005)在局部均衡条件

浙江工业大学硕士学位论文

房价上涨影响因素实证研究

下运用博弈和信息经济学构建房地产信息模型、市场不确定性模型、反馈效应与 设计行为模型,从理论和实证的角度,提出并证明了金融支持过度导致房地产泡 沫的假说。许承明(2005)通过构建理论模型,分析了在存在违约风向情况下资 产价格泡沫的形成机制以及泡沫的度量。分析结果显示风险转移是导致房地产价 格泡沫的最基本的原因。葛扬、陈孝强(2008)分析人民币升值对房地产价格虚 拟性及泡沫化的传导路径及其作用,并分析了人民币升值、外资进入对中国房地 产价格虚拟性及泡沫化的影响,在此基础上提出了控制房地产价格虚拟性、泡沫 化的政策选择。倪鹏飞等(2005)通过各项指标来对全国整体和35个城市分析 得出判断:中国房地产存在者整体过热和一定程度的泡沫;中国房地产还存在严 重且在进一步恶化的供给不适应需求的结构问题。并且指出由于中国大规模的城 市化、经济高速增长和居民生活水平的大幅提高已经形成巨大的可持续的需求潜 力,所以对房地产未来形势持谨慎乐观态度,可以成功吸收已形成的泡沫。

2.6我国房价调控政策的研究
为了刺激消费拉动内需,1998年开始我国政府做出了把住宅建设作为国民经 济新的增长点的决策。一系列促进住宅消费的信贷政策的出台大大激活了低迷数 年的房地产市场,从1998年开始房地产业的增长呈现直线上升趋势。但是到了 2000年房地产价格持续上涨开始引起社会的广泛关注,关于“房地产泡沫’’“房 地产业过热”的讨论此起彼伏。2002年1月18日国务院一纸法令拉开了这轮宏观 调控的帷幕。之后,各部门相关调控政策紧锣密鼓出台,都试图给过热的中国房 地产业降温。房地产调控政策从最初紧缩土地供应、加强信贷等“急刹车”措施, 到后来的完善土地拍卖制度、调整住房供给结构、征收房地产交易税等健全房地 产市场发展的政策,以及2006年和2007年两年间对金融信贷方面的银根收。紧宏 观调控涉及到房地产业的各个方面。但是宏观调控的很多结果要么是不太理想, 要么是产生其他的副作用,很多学者对房地产市场的宏观调控都提出了自己的看 法,所以在我国关于政府调控房地产业政策的研究也较为丰富。

肖灼基(2000)认为中国房地产市场的根本问题是有效需求不足,只有让更
多人投资房产再转手出租,才能使现阶段无力购房的人以租赁形式拥有住房。因 此,他建议政府的干预应该体现在扩大住房有效需求上,培育新消费热点。张曙 光(2001)提出,寄希望于政府平抑房价的可能性不大,但是政府可以从地价和 税制两方面着手进行调控,间接作用使房价下降。李舟等(2006)认为影响房地 产价格上涨的主要推动力量是房地产商,因此从影响房地产商开发的两大重要因 素资金和土地的出发,将房地产宏观调控分为金融政策和土地政策两类。唐传兵 (2008)认为房地产市场是老百姓关心的特殊市场,其有众多利益相关者参与其 中,政府的房地产政策应该考虑房地产市场中的利益相关者利益均衡问题,从而
’’

浙江工业大学硕士学位论文

房价上涨影响凶素实证研究

走出房地产政策缺乏执行力的困境。丁芊(2008)提出应该正确定位地方政府角 色,削弱地方政府与房市之间的利益联系,在市场供应问题上,政府应该调整土 地供应结构,提高土地使用效率,同时注意改善住房供给结构。甘藏春(2008) 认为,在市场经济比较完善的国家,宏观调控的政策工具主要是货币政策和财政 政策,而我国正处在特殊阶段,应该将土地政策与其他政策一起应用于宏观调控
中。

2.7国外调控房价政策介绍
在抑制房价过快上涨的政策方面,我国曾做出过许多努力,但是最终的结果 却并不理想。实际上,由于房价过快上涨而导致的住房问题不只出现在中国政府 面前,其他国家政府在其市场发展过程中都曾经面临过。那么这些国家是如何解 决这一社会难题的呢?3

2.7.1日本建低价房“保低收高"
为使大多数人能“居者有其屋”,日本政府遵循“保低放高”的原则。所 谓“保低放高’’是指,政府为中低收入者提供廉价住房或优惠住房贷款,保证中 低收入者能买得起房或者租得起房,高收入者的住房问题则由公开市场解决。日 本政府主要通过立法对地方政府兴建廉价住房等提供实物、金融和税收等方面的 支持,以实现改善国民居住条件的目的。日本政府在支持兴建廉价住房方面的主 要做法:中央政府出资鼓励地方政府兴建住房和收购住房,然后再以较低价格出 售或出租给中低收入者。依照《公营住宅法》,日本中央政府要为地方政府兴建 用于出租的住房提供财政补贴。其中,新建住房的费用由国家补贴一半,而翻 修住房的费用由国家补贴三分之一。日本政府还通过为购房和建房的单位和个人 提供低息贷款来解决国民的住房问题。

2.7.2韩国疏堵结合抑制房价
近年来,韩国和中国一样也遭遇了房价大幅攀升,房地产市场明显出现过热 势头。为了控制房地产市场过热势头,韩国政府推出了一系列措施抑制房价的快 速上涨。政府将“疏”和“堵”相结合,在扩大住宅供应量的同时推出了相关 的金融和税收政策。韩国财政经济部、建设交通部和环境部等部门在去年年底公 布了房地产治理方案,宣布将重点扩大优质低价住房的供应量。同时,政府还放
3该部分主要内容引自《工程质量》2007年23期、2008第1期、2008第5期无署名文章:国外 怎样调控房价(一)、(二)、(三)
23

浙江工业大学硕士学位论文

房价上涨影响因素实证研究

开对民间住宅用地的限制。在金融方面,新方案规定金融机构提供住房贷款的额 度不能超过房屋实际市场价格的40%,从而遏制投机性购房。

2.7.3新加坡政府分配为主、市场出售为辅原则抑制房价
新加坡政府长期坚持以政府分配为主、市场出售为辅的原则,在房地产市场 上牢牢掌握了主动权,既解决了大部分国民的住房问题,也有效地平抑了房价。 在新加坡,民用住宅主要由政府组屋和商品房两部分组成。其中,类似于中圉经 济适用房的政府组屋由政府投资修建,价格也由政府统一规定,以低价出售或出 租给中低收入阶层使用。新加坡政府对房地产市场进行严格监控,以防止房价剧 烈波动。例如,建屋发展局的政策定位是“以自住为主”,对居民购买组屋的次 数有严格的限制。购买组屋后,屋主在一定年限内不得整房出租;在购买后5年之 内,组屋不得转让,也不能用于商业性经营。新加坡还规定,一个家庭同时只能 拥有一套组屋,如果要购买新房子,旧组屋必须退出来,以防有些人投机多占。 另外,业主出售购买时间不足1年的房屋,要缴纳高额的房产税,这对抑制“炒 房”和商品房价格暴涨非常有效。

2.7.4美国运用利率税收调控房市
美国是个崇尚市场经济的国家,其住房市场比较成熟和完善,所以其房地产 市场主要依据市场规律运行。不过,政府也有自己调控房地产市场的手段,主要 是利率和税收。通过调节基准利率,政府可以引导住房抵押贷款利率升降,实现 为住房市场降温或刺激住房市场发展的目的。在税收方面,对房地产消费和投资 影响比较明显的是房地产税。目前美国50个州都已开征房地产税,州政府相关 部门每年都会定期对房地产价值进行评估。因此,住房价格上涨就意味着个人必 须缴纳的税款增加。针对房屋购买和出售时的差价,美国一些州政府还专门征收 房地产增值税,并规定自住房住满两年以上出售时可以享受较大幅度增值税减 免优惠,而出售投资性房屋则不能享受相应的优惠。同时,政府实行退税政策, 鼓励开发商建设廉价房,为低收入者提供住房。美国政府还规定,个人购房时必 须说明购房是为了自住还是用于出租,出租房屋贷款利率要高于自住房屋贷款 利率。出租房屋所得租金还必须按规定纳税。此外,美国还施行一些旨在限制投 资性房屋数量的规定。比如,一个人在同一个小区里只能购买一套住房,等等。

2.8文献综述总结
在房价上涨合理性评价问题上,基于居民消费市场的房价——收入比通过

浙江工业大学硕士学位论文

房价上涨影响因素实证研究

将房产价格与居民的收入对比,能较为直观的反应了居民以其收入购买房产的能 力。但是,由于在概念上并没有一个准确的定义,在计算时也没有一个统一指标 选择,在对比时也不存在一个统一的标准,并且由于国情不同,各国的统计数据、 标准也很难统一。虽然国内许多学者提出了各种修正方法,但是至今也没有形成 一个统一的体系,来权威的回答我国房价上涨是否合理的问题,所以在回答我国 房价是否上涨过快的问题上,简单的房价收入比显然并不合适。从资产市场角度 来衡量房地产资产价格合理性的房价租售比,按照我国目前房地产商品市场化程 度来看,其作为资产收益与价格比更能体现市场化条件下资产的价值。但是,由 于其统计数据较难获得,国内对其运用并不多见。在标准选择问题上,因为每个 国家居民的资产组合、投资偏好等问题的存在,房价租售比也面临着与房价收入 比同样的尴尬。 所以在房价上涨合理性问题的判断上,本文将通过我国房地产市场化改革 (1998年)以来,房价与国民经济、国民收入、房产收益等指标的相对变化情 况,来描述我国近几年房价上涨的情况。 在房价影响因素研究问题上,国内外的学者都是一般的对各种房价决定理论 中的各因素进行分析,推导或实证其与房价存在的相关性,其结果就会出现对地 价与房价关系的大讨论,这类先有鸡还是先有蛋问题的争论不休对于我国过快上 涨的房价调控并无多大意义。从理论上来说,各种房价决定理论中的因素对于房 价都存在着一定的决定作用。但我国目前面临的房价快速上涨的问题,在对其因 素研究中,我们更应该抓住主要矛盾,从主要矛盾来分析问题,寻找导致房价快 速上涨的关键因素,对其影响机理进行分析,从而提出适合我国宏观调控的正确 建议。所以本文将根据近几年来我国国内形势的变化,从中选择出与房价关系较 为密切的几大因素,对比与房价的动态联系进行实证研究,希望能从中得出更为 动态、更为合理的调控政策建议。

浙江工业大学硕士学位论文

房价上涨影响因素实证研究

3我国房价现状分析
房价高几乎在2002年以来就成为社会关心的大问题,到了2007年,已经成 为整个社会关注的焦点问题。对于房价是否合理,评论界存在多种不同的说法, 莫衷一是。本文在综述处也介绍了相关的判断方法,但是,一般静态的指标始终 难以描述我国近几年上涨的房价相对于我国国民是否正常合理,而且在指标选择 上也很难有统一的说法。本文将通过1998年至2007年我国房价的波动状况与其 他各指标(如GDP、收入、租赁价格等)相结合的方法来描述我国房价的动态 变化及其合理性。

3.1我国1 998年以来房价与宏观经济分析
我国从1998年开始推行城镇住房制度改革,住房分配体制由实物分配转向货 币化分配,房地产市场实行了真正的商品化,所以1998年以后的房地产价格更具 有研究价值。表3.1列出了我国自1998年开始的全国和部分城市的房价波动情况。 从表中我们可以看出,在1998年住房改革开始后几年内,我国的房价一直保持相 对平稳,在03年开始,各主要城市的房地产价格都出现较大的波动。从区域上看, 房价出现较快上涨现象的城市主要集中在东部沿海和各省会城市,这些城市作为 区域的经济、政治中心,在区域房价上涨的过程中扮演领头羊的角色。

表3.1

全国及丰要城市1998年至2007年房价上涨情况4

4数据来源:中国资讯行http://www.bjinfobank.tom/
26

浙江丁业大学硕士学位论文

房价上涨影响冈素实证研究

由于房地产业在国民经济链条中处于中间环节,其发展会对其他关联产业 产生相应需求,拉动其他相关产业的发展。在OECD各国,房地产业具有很带的 带动效应,35个产业中有23个与房地产业密切关联,且带动效应随时问推移而逐 渐放大。在美国,其总效应大约为1.33,日本为1.56,英国为1.83。而在我国, 一般住宅产业产值每增加一个百分点,能使其他相关产业的产值增}J12.15个百分
点。5我国处于经济增长阶段,随着经济的增长和城市化的进程的不断发展,房

地产资产与GDP的相关比例出现一定的波动是合理的,但是,长期来讲,这个比 例应该逐渐稳定下来,而不应当发生大起大落6。而房价作为衡量房地产资产价 值的市场指标,其合理的增长也应与GDP的增长呈一定的比例。从我国1998年至 2007年的GDP指数和全国房价指数图上看出,1998年至2002年,我国房价销售指 数相对于GDP的指数走势较为平稳,2002年之后,房价指数出现大幅提升,2004 年一度接近GDP增长幅度,虽然2006年在房地产宏观调控的影响下,2006年的房 价上涨有所放缓,但在2007年,房价又开始出现了反弹走势。由图3.1我们可以 总结出:2002年以后,相对于GDP的增长,我国的房价总体上增长较快,与国民 经济的发展出现了一定程度的不协调。

115 110 105 100 95 90 1998

厂———————————一……一…。’一————]
1999 2000 2001

2002 2003 2004 2005 2006 2007

--o--全国房价指数

+GDP指数

图3.1 1998年至2007年我国房价指数和GDP指数走势图7

有学者曾用房价增长率/GDP增长率指标来衡量房价与实体经济的偏离程度 (刘丽,2008)(赵永芳,2003)8。虽然在指标选择上缺乏一定的依据,但是对 于本文来说,判定房价是否上涨过快,却有一定的参考价值。如果按房地产价值 对GDP2.15倍的放大效应,那么,本文估计当房价与GDP增幅比超过0.5时,房价

5叶剑平、谢经荣著,房地产业与社会经济协调发展研究,中国人民大学出版社,2005 6张红,房地产经济学,清华大学出版社,2005 7数据来源:中国统计年鉴1 999.2008 8刘丽,广州市房地产价格泡沫判定研究,中国物价,2008(4):36-38 赵永芳,我国房地产泡沫的理论与实证分析。硕士,首都经济贸易大学,2003

浙江工业大学硕士学位论文

房价I:涨影响因素实证研究

增长就存在过快上涨的可能。根据表3.2的计算结果与前文得出的0.5的估计值进 行对比,我们大致可以判定2004,2005和2007年,房价的上涨在一定程度上都偏 离了实体经济的发展。
表3.2 1998年至2007年我国房价GDP增幅比9

3.2我国房价——收入比分析
由于房屋的主要消费对象普通居民,所以房价——收入比作为反映普通居民
住房负担的指标,对于评价房价上涨的合理性最为直观,所以应用的也最广泛。
根据房价收入比的字面定义:

房价收入比=房价/收入

(3.1)

为了反映我国近几年来房价上涨的状况,本文采用90平方米的标准。按照家 庭需求或者比较符合功能合理性标准的住宅面积计算,分为70平方米——普通

型、90平方米——小康型和120平方米以上——舒适型3种10。而我国近几年经
济的快速发展,城镇人民的生活基本趋近小康水平。根据2006年调控房地产市场 的“国六条"规定:凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积9 O平方 米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积7
0%

以上。说明了市场需求大部分是在90平方米左右的。而家庭收人以城镇人均可支 配收入乘以户均人口来获得。历年城镇家庭人均可支配收入可从历年中国统计年 鉴上取得,户均人口也可由统计年鉴上的城镇家庭状况抽样调查结果取得。我们 对1998年至2007年的城镇居民房价收入比进行计算,结果见表3.3。从表中数据 我们可以看到,虽然近几年来我国居民收入在不断提高,但是我国城镇居民的房 价收入比不降反升,说明我国城镇居民收入的提高并没能最终提高住房负担能 力,房价的上涨效应完全抵消了居民收入增长的效应,使得城镇居民住房负担进
一步加重。

9数据来源:中国统计年鉴1999.2008。 均郭戬,方幼君,朱邦耀,房价收入比指标因子选择研究,安徽农业科学,2007,35(19):5967.5968
28

浙江工业大学硕士学位论文

房价E涨影响因素实证研究

从数值上看,我国城镇居民房价收入比都在8以上。虽然国际上的评判标准 不尽相同。但是考虑到我国住宅价格的高价值,一般普通家庭购买住房首付30%, 住房贷款25年,按现行利率,如果家庭的房价收入比为8,那么这个家庭的可支 配收入中的42%要用于还款,家庭负担相当沉重。 再考虑到我国居民的收人差异问题,用简单平均数并不能真实反映我国居民 的购房能力。我国不同阶层之问收入差异较大,2007年我国高收入户的收入是低 收入户的5.49倍。而住宅作为居民生活的基本载体,应该尽量符合大多数人的需 求。合理的房价应该让中等收入家庭在市场上买得起超过50%以上的住房12。

表3.4

2001年至2007年按五等份分组的我国居民可支配收入”

11数据来源:中国统计年鉴1999.2008 12虞晓芬,基于居民住宅负担能力的房价合理性评价研究。价格理论与实践,2004(1 1)34-35 13数据来源:中国统计年鉴2002.2008

浙江工业大学硕士学位论文

房价上涨影响因素实证研究

为了反映房价上涨对不同收入群体的影响,我们对2001年至2007年我国用同 样的方法对不同收入群体的房价收入比进行计算,结果见表3.5。从表中的数据 我们发现,虽然这几年我国中低收入群体的可支配收入有了较大幅度的增长,但 是由于房价的涨幅大于他们收入的涨幅,结果是占总人15160%的中低收入者房价 收入比越来越高,中低收入群体住房负担也越来越重。如果大部分人生活的基本 生活需求不能合理地得到满足,长期发展下去,会激发社会矛盾,对我国社会的 和谐也会产生较大影响。

表3.5 2001年至2007年不同收入群体房价收入比

以上对房价收收入比的分析,我们得出了结论:虽然近几年我国收入水平有 较大提升,但是房价的过快上涨却使我国居民的生活负担更重了,房价的过快上 涨,逐渐成为社会不可承受之重。

3.3我国的房价租售比分析
房屋租售比是从房地产资产市场角度来衡量房价是否合理的一个指标。所 谓“租售比”,是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的 比值,表明了购房支出的月度收益率。如果房价租售比过高,用于出租的住房资 产收益率太低,房地产资产的价格就高估了。但是,房租的具体数据较难获得, 并且在不同的资产市场,投资的组合与偏好不同,收益率的标准也不相同,很难

浙江工业大学硕士学位论文

房价上涨影响因素实证研究

有一个评价的标准。对于本文来说,房屋租售比能反映出房价上涨的资产市场考 量,以从资产市场的角度描述我国房价上涨的合理性。当一段时间内的房屋销售 价格指数上升幅度较大,而租赁价格指数没有随之变动、给予房价有效支撑,出 现严重的不协调时,就表明该地区房地产市场存在过快上涨的现象。由于国家统 计局公布的都是价格指数,而在缺乏权威标准的情况下,房价租售比的具体数值 也没有可比目标,所以本文就运用统计年鉴中的房价销售价格指数和房屋租赁价 格指数的相对走势来描述房地产资产市场的状况,从其波动幅度来判别近年来我 国房价的上涨是否过快。 从图3.2我们可以看出,我国2001年至2007年房屋租赁价格指数走势较为平 稳,而房屋销售价格指数却在2001年之后出现脱离房屋租赁价格指数独立上涨的 态势。房屋的租金收益再没有发生较大变化的情况下,其价格却出现较大幅度的 上涨。从资产角度上看,购买房地产资产发生的超额成本并不能从收益中得到相 应的补偿,而房价却脱离其收益快速上涨,那么,此时的购买者所期望的应该是 从资产价格的短期快速上涨中获得升值收益。而没有收益的支撑而出现价格的虚 涨,正说明了我国2002年以来房地产资产市场上出现了一定程度的泡沫。

112 1lO 108 毒《106
豢pc

羹104
¥102
100 98 96 200 1 2002 2003 2004 年份 2005 2006 2007

+房屋销售价格指数

+房屋租赁价格指数

图3.2我国2001年至2007年房屋销售价格指数和房屋租赁价格指数14

¨数据来源:中国统计年鉴2002.2008

浙江工业大学硕士学位论文

房价上涨影响因素实证研究

3.4本章小结
本章首先将1998年至2007年房价的增长与国民经济的增长情况作比较,得 出房价的增长一定程度上脱离了实体经济的增长的结论。其后,计算了1998年 至2007年我国城镇居民的房价收入比,发现近几年来我国城镇居民可支配收入 的提高并未赶上房价的上涨速度。而通过对我国不同收入群的房价收入比的计算 更证实了我国城镇居民中,越来越多的人实际住房负担情况越来越重,房价的快 速上涨完全抵消了收入的增长,加重了居民的负担。最后,通过房屋租赁价格的 增长情况与房价上涨情况作对比,发现从资产价格角度判断的房产资产价格在一 定程度上出现了投机泡沫。所以,从各方面来看,我国近几年房价确实存在一定 程度的过快上涨。

浙江工业大学硕士学位论文

房价上涨影响因素实证研究

4我国房价上涨的影响因素探析
07年的房价,让囤房者眉开眼笑,让持币者怦然心动,让观望者追回莫及, 政府和开发商在这场房市盛宴中赚得盆满钵溢,这场盛宴由何而来?又是哪些因 素使得近几年房价出现如此快速的上涨?本章将运用各种房价决定理论的原理, 从成本、供给、需求等角度来对我国近几年房地产价格过快上涨的因素进行探析。

4.1住宅成本的上升推动房价上涨
根据价值决定论:房地产商品的价格是由其价值决定的,也即生产房地产商 品所耗费的社会必要劳动时间决定的,房地产价格是开发商的开发成本加上一定 的利润所形成。即:
HP=COST+PRO (4.1)

住宅成本(COST)主要由土地成本、前期费用(包括勘察设计费、政府行 政性收费和小区建设配套费等)、建安综合费用(包括建筑安装工程费和小区基 础设施建设费)、财务费用、管理费和税金组成。

4.1.1土地与房价之间的传导关系
从成本因素来看,土地作为房地产的载体,其价格是住宅成本的重要构成部 分。住宅商品和其他产品与土地的关系并不相同。房屋不能脱离土地单独存在, 土地是房地产的重要组成部分;而土地不是其他任何产品的直接构成。从供给角 度看,由于房地产开发商预先一次性支付的土地购置成本和开发成本最终要通过 房价形式予以一次性回收并获得开发利润,地价高低将影响他们投资决策从而影 响房屋供给,因此地价既是包含在房价中的成本构成,也是影响房价的重要凶素。 从土地供求关系上讲,由于土地资源的有限性、稀缺性和不可再生性,土地 的供给从长期看几乎是没有弹性的,相反,土地的需求则由于人口的增长、城市 的扩展和经济的增长处于不断的扩张之中。所以,在市场供求关系中,土地价格 基本上是由人们对土地的需求状况决定的,随着对土地需求的增长,土地价格的

上涨趋势也就越来越明显。在这种情况下,土地上的附着物——房屋价格的增长
本也无可厚非。

浙江工业大学硕士学位论文

房价上涨影响因素实证研究

加0 桨 椒 钟 \ 1R 鞋 鑫 爱 刊 ∞0

印0
∞O

如0
加O
O 1998
1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005 2006

2007

年份

图4.1 1998年至2007年我国房地产开发商购置土地平均价格15

但是,由于土地在短期内供应的非弹性,使得地价会随着短期的需求发生较 大波动。我国的土地是政府垄断供应的,在1999年我国政府建立了土地“招拍 挂’’制度,这种非市场化供应与市场化价格的结合机制,进一步放大了土地短期 的非弹性效应,导致土地由于短期需求的扩张,其价格出现非理性的上涨,从而 带动房价的上涨。同时,短期内房价的上涨会进一步提升开发商的预期,开发商

为了增加供应,必然会对房地产的基础构成部分——稀缺的土地资源进行竞争需
求,从而又推升了土地的价格。图4.2大致说明了土地与房价之间的传导机制。

图4.2我国地价与房价传导机制

”数据来源:由中国统计年鉴1999—2008我国房地产开发商购置土地费用和土地面积计算求得
34

浙江工业大学硕士学位论文

房价上涨影响因素实证研究

联系到我国近几年的实际状况,由于我们经济的持续增长,对房地产需求不 断扩张,使得房地产这个行业能够获得较为丰厚的利润。这种利润吸引其他各领 域逐利性资金争相进入房地产行业,由于我国土地市场本身的供应机制问题,房 地产供给市场的竞争最后衍化到土地需求市场的竞争,最终导致地价的不断攀 升。2007年的土地市场频爆“地王’’的现象,就是这一场景最生动的刻画。而 地价的推高,又形成房价上涨的预期,推动了新一轮的房价上涨。由于土地在我 国房地产市场中的特殊地位,以及土地价格与房价之间错综复杂的关系,这几年 来,理论界围绕着房价与地价关系的争论也一直没有停止过。由于土地是房价供 给成本中的主要部分,土地一度被认为是房价上涨的主要影响因素怕;同时,也 有相当一部分学者17认为土地更像是“玉米法律悖论”里的土地,认为土地是一 种引致需求(derived demand),地价高不是房价高的原因,而是结果。在本文实 证部分,将会就房价与地价之间的相互影响关系进行进一步研究。

4.1.2建安成本的上涨与房价关系
土地是房屋的载体,真正通过生产形成房屋价值的是房地产开发商的建筑安 装工程等行为。建安综合费用,包括建筑安装工程费和小区基础设旌建设费,其 主要由建筑材料价格和人工费用组成。曾有一开发商在媒体上叫屈,称房价上涨 是因为建材、人工等费用的上涨所导致的。 理论上,建造成本作为房价成本的构成之一,其上涨推动房价上涨也可谓合 理。但是,由于建材和人力市场几乎完全市场化操作的,其供给是具有弹性的, 其价格并不会产生非理性行为。当供求结构发生变化时,市场总是能够其自身内 部调整来解决。当由于供给不足或需求过旺导致建材与人力价格上涨时,利润或 工资的提升会促使短期内其他行业的资源向这个行业流入,通过增加供给和竞争 来降低价格。同时随着行业的整合、技术的进步、先进管理的发展,建材价格和 人力成本长期来看其真实值应该是逐渐降低的。如果考虑到通胀因素,建安成本 的变动应该与CPI波动较为接近,其波动也应较为合理。 我们对1998年至2007年中国统计年鉴上所记录的建安价格指数进行考察。表 4.1列出了1998年至2007年我国建安价格指数(主要包括建材、人力等价格)和 CPI变动情况,将历年建安价格指数进行CPI修正,发现除了2003和2004两年,其 他大部分年份的实际建安价格指数并未发生较大波动,跟前文提出的分析较为符 合。所以,我们可以得出结论:我国最近几年的房价过快上涨并不是由于建安成 本的上升所造成的。

16任荣荣,刘洪玉,土地供应对住房供应的影响研究。建筑经济,2008(3):25.27 17刘琳,刘洪玉,地价与房价关系的经济学分析。数量经济技术经济研究,2003(7):27—30
35

浙江工业大学硕士学位论文

房价一卜涨影响因素实证研究

4.1.3财务费用与房价的关系
财务费用,即为房地产开发商的利息费用。房地产业作为一个资金密集型行 业,房地产开发的整个环节包括购买土地、建筑、销售等各个环节都需要大量资 金的支持。而我国的房地产开发融资渠道窄,房地产开发商自有资本比例低,房 地产开发企业的大部分资金都需要以银行为主的融资来支持。据国家统计局历年 数据显示,从1998年至2006年,房地产开发企业的资产负债率均超过70%(表4.2)。

表4.2 1998年至2006年房地产开发企业资产负债情况19

而从2007年房地产开发资金来源状况来看,直接的国内贷款6961亿元,占 19%;自筹资金11772亿元中,自有资金只有6991亿元,其他方式多数也是以借 款方式取得;而其他资金17873.7亿元中,有10628.5亿元的定金及预付款,实际 上大部分也是间接的来自银行按揭贷款支持。

18数据来源:中国统计年攀1 999.2008 19数据来源:国家统计局网站http://www.stats.gov.en/
36

房竹±蘸g响目t蛮Ⅱ日R

2007年房地产开发企业资金来源32256 6亿元

美热L
19~

利川外 资.650亿 j#他资 台1 78阳 1£“47%

元.执

/, 0\

膏以

罔4,3 2007房地产开麓企业赍金来源状况20

所以一般房地产开发商的成本因素中.财务费用也占有相当一部分比例。对 于房地产开发商来说,只要能够得到足够的资金维持房地产的开发,财务费用对 开发商本身影响并不会粮大,因为在房地产这种卖方市场,羊毛出自羊身,财务 费用的上升最终都转嫁到虏价上。 财务费用主要受利率影响,这几年国家为了纠正长期的实际负利率及对投资 过热问题的调控,对利率进行了上调。利率的上调在一定程度上加重了房地产开 发商的财务成本,而房地产开发商的财务费用最终都会转嫁到消费者身上,由于 利率上调所导致的开发商财务成本的上升会对房价的上涨产牛一定的作用。所以 财务费用实质上是利率因察传导房价的载体。但从作用时点上看,一般应该是在

房屋卟建设周期之后,通过成本来影响房价的。

r———]r——]r—————]r———] I。_一【.......。...._一1............,.....J
圉4,4利率通过财务费用传导影响房价

I利率卜—+_财务费用卜_—叫住宅成本L_—_叫房价 I...........r_



1.4税金对房价的影响
税收能够直接影响住房商品的价格形成。如果税收增加,开发商的单位成本

加大,对于房地产这一特殊行业来说.单位成本的加大意味着巨额资金的投入, 成本的提升堆后转嫁到产品上就表现为产品价格的提升。一般来说,税收的调整 更多的国家作为宏观调控的手段来使用的。当房地产市场出现失灵+产生负的外 部效应时,税收杠杆能够在一定程度上进行纠正,使资源的配置重新趋于合理。

20数据来源:中陶资讯行http://~.bjinfobank

corn/

浙江工业大学硕士学位论文

房价卜涨影响因素实证研究

房地产开发销售公司所涉及的税种主要有契税、耕地占用税、流转税及各种 附加费、土地增值税、企业所得税及印花税。其中,在房地产投资开发环节, 有土地使用权出让受让方必须缴纳3%.5%的契税,


同时取得土地若为集体土地

则还需一次性缴纳耕地占用税;在房地产的转让环节,房地产转让方要按转让 土地使用权和房地产营业额的5%征收营业税; 按实缴的营业税税额征收7%、

5%、1%不等的城市维护建设税和3%的教育费附加;按产权转移书据所载金额的 0.05%征收印花税; 在房地产收益环节, 转让方要按转让房地产增值程度征收

30%.60%的四级超额累进税率的土地增值税;自2008年起按转让房地产的收入 减去准予扣除的项目后的余额征收25%的企业所得税,
33%;

在此之前所得税率为

在房地产取得环节,,受让方需缴纳契税和印花税,契税一般按成交价格

的3%.5%征收,印花税按产权转移书据所载金额的0.05%征收21。一般来说,税 收成本多是和房屋的价格成一定比例的。税率不变的情况下,其本身很难对房地 产价格产生较大的影响。 近几年,由于房地产市场持续升温、热度不减,国家为了控制房价上涨和投 资过热,曾多次增加房地产开发企业的税金,特别是在2007年,强调严格按照超 额累进税率征收土地增值税,市政配套费、勘察设计费等开发税费也不可减免, 房地产开发企业的税费成本水涨船高。但是从税收变动情况的时点上看,税收更 多地是作为一种调控角色进入房地产市场,或许也可以说,税收调整的目的是为 了调控房价。这几年房价的过快上涨,从实际情况来看,并不是税收作为主要影 响因素而造成的:相反,国家对房地产税率政策的改变,却更多的是受房价过上 涨的影响。

4.1.5其他费用与房价的关系
其他费用,如前期费用、管理费用,在住宅成本中所占的比重并不是很大, 而且其变动与房地产开发商个体关系较大,其整体波动幅度也不会太大。从近年 实际情况来看,这些因素并不会促成房价过快的上涨。

4.2供给短缺推动房价上涨
供给作为和需求相对应的市场力量的另一方,对市场价格也起着决定性的 作用。近年来,房价的过快上涨可以说是供给与需求的一种合力。在需求增加的 情况下,供给没有明显的增加,那么价格就会受需求量的影响显著的上升,使得 供给价格和需求价格达到新的平衡。

21刘德英,我国房地产开发企业税收负担状况及纳税财务运作。当代经济,2008(3):7-9
38

斯ⅡIn大学碗±学n论女

4.2

1土地供给的影响
住宅产业的发展离不开土地的持续供给,上地市场是住宅市场的重要组成部

分。土地供给的变化会直接改变房地产市场的供给.使房地产价格出现波动。土 地作为农业生产的基础,为农业人口提供了主要的生活保障,是城市居民生活资 料的主要来源。我国是人门大国,截止2002年底,人均占有的耕地面积仅1 47卣, 不及世界人均耕地3.37亩的二分之一,而且随着人口的不断增加,人均耕地在未 来相当长的时期内还会进一步减少。所以,在我国采取了严格的耕地保护措施, 根据中国“十五”规划纲要。N2010年末全国耕地面积必须确保不低于18亿亩, 这是一条直接关系到13亿中国人吃饭问题的底线。”而我国的城镇建设用地,多 数是由耕地转化而来,近几年来政府一直很注意土地的供给问题.对土地对供给 实行严格监控。土地供给的减少,直接影响了住宅房屋的供给。 另一方面,土地的稀缺、存量供应使得地价长期只升不降。房价和地价上涨 的预期让部分开发商不急于加快资金周转,完成现有土地的开发,反而乐衷于 投机炒作,囤积土地,使得实际完成开发的土地面秘更少。图4 5描述了我国近 几年房地产开发商土地购置丽积和完成土地开发而积的实际情况。从图中我们可 以看出,2002年以前房地产开发商土地购置面积和完成开发面积较上一年都有较 平稳的增长,但是2002年以后,土地购置面积基本和上一年持平。而且我们还发 现,实际完成土地开发面积远小于土地购置面积,说明大部分土地并未用于实际 开发。所以,实际供应的土地短缺直接导致房屋供应的短缺.房屋市场的供不成 求,使得住宅价格最终表现为需求决定。

■-,

加∞舳∞ ∞驷∞ ∞ ∞ ∞ ∞ ∞0

-,_ ■l



—. . . . Ll●■■ —. . . . L l●●■I —. . . . L●l_-■ I一 ●_- I


● ●■ ■_

● ● ● ■ ■_
■完成丌发面e

l●—■ ■ ■ _

口上地购置丽规

圈4



1998年至2007年房地产开发商土地购置面积和完成开发面积情况23

:;i;:予军;!:;装“199…9-240701s””””3“3”刨4”6“““
“敢捌来源:中国统计年鉴

浙江工业大学硕士学位论文

房价上涨影响因素实证研究

4.2.2房屋供给的影响
由于房地产开发周期比较长,从申请立项到建成出售需要至少一年长则数年 的时间,因而在需求变动后,供给需要相当一段时间才能随之调节变动,达到新 的均衡。即使政府考虑到需求的紧张而增加土地的供给,但由于房地产商品供给 调节的滞后性,这部分供给要在今后好几年内的时间里才能真正转化为有效供 给。此外,当市场行情较好的时候,由于市场对房价的预期较好,房地产开发商 的“捂盘惜售”、炒房资金的介入,都在一定程度上影响了房屋的有效供给。房 屋供给的滞后性及有效供给的歪曲,也容易导致短期内的供不应求,从而推升房 价的上扬。

4.3住宅需求拉动房价上升
住宅价格的上涨,源自需求的提升。没有需求,价格再高也无人问津。而由 于我国的房屋供给是缺乏弹性的,房价大部分由需求所决定。所以,我们近几年 房价短期内的过快上涨,跟需求因素有很大的相关。 住宅的需求可以分为使用性需求和投资性需求。虽然从行为上不能将两者完 全区别开来。但是,从驱动因素来讲,两者还是有一定区别的,如使用性需求主 要目的是自用,而投资性需求是为了获得收益。

4.3.1使用性需求对房价的影响
所谓使用性需求。就是指房地产商品的消费者以自住为目的而产生的房地产 商品的需求。使用性需求与近几年流行的刚性需求概念上是不同的。刚性需求提 出者认为房地产的这部分需求不受约束、对价格不敏感的需求部分,也就是说不 管价格水平如何,这部分需求是不会消失的。刚性需求概念在实质上是忽视价格 去谈论需求,也忽视了供求关系会决定价格。不考虑支付能力就无所谓需求的问 题,脱离价格谈需求量也毫无意义。而使用性需求是指在现有社会、经济条件下, 消费者对房地产商品的自用性需求。近几年,我国住宅房屋使用性需求增加的主 要影响因素有人口数量和结构、居民收入、住房抵押贷款等。 (1)人口数量和结构变化。 随着城市人口的增长,对空间的需求随之增长。城市人口的自然增长量和机 械增长量及人口的增长速度,与房地产的需求量的增长有直接的关系,是影响房 地产需求的重要因素之一。特别是一些中心城市,作为一个区域的经济、文化中
4fi

浙江工业大学硕士学位论文

房价上涨影响因素实证研究

心,经济发达、文化进步,公共服务设施日益完善和普遍,人口集聚的速度更快, 由此产生的房地产需求更是明显。城市人口数量增加的同时,家庭人口结构的变 化也对房地产的需求产生了影响。随着家庭人口规模的小型化,相对家庭数量的 增多,对居住、生活空间的需求必然增多。与城市人口增长相伴随的城市化进程 加快,城市平面不断扩大,城市周转地带空间结构重新组合,这种城市地域的扩 展无疑带动了房地产的需求。 虽然从理论上讲,人口因素是决定住宅房屋需求的一个重要决定性因素,但 是如果没有收入因素的支持,这种需求只能是愿意性的需求,愿意性需求向有效 性需求转化的关键还是人民经济收入的提高。在我国现有的关于房价上涨影响因 素的研究文献中,鲜有提到人口因素的影响。吴国进24通过实证分析,得出我国 近几年来房价的波动与人E1不存在相关性。德国学者Wblfgang Maenni925通过实 证研究也得出人口增长所引发的房地产需求并不能有效的作用于房价。由于我国 在1973年实行了计划生育制度,有效的控制了人口的增长。从我国1998年至2007 年的人口增长趋势上看,我国近十年的人口一直呈现平稳上升趋势,其对近几年 房价并不会产生较大的冲击。从这一点上来说,我国近几年房价的过快上涨与我 国平稳的人口增长并不存在很强的相关性(如图4.6)。并且从技量经济学角度分 析,两者之间也不存在长期均衡变化关系。所以,本文认为近几年来我们人口的 平稳增长并不会导致近几年房价的过快上涨,人口因素并不是近几年房价过快上 涨的主因。

4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 O
1998 1999 2000

70000

60000

—_.-一1千军;11rl再 50000一卜住宅价格
40000

30000+城镇人口
20000
10000



2001

2002 200B 2004

2005 2006 2007

图4.6

1998年以来我国城镇人口数量和住宅价格26

24吴德进,李国柱,房地产泡沫.理论、预警与治理。社会科学文献出版社,2007
25

Wolfgang Maennig,Lisa Dust,Shnnking and growing metropolitan areas asymmetric real Science and Urban Economics,2008(38):63-69 26数据来源:中国统计年鉴1999.2008
price reactions7.Regional

estate

4I

浙江工业大学硕士学位论文

房价上涨影响因素实证研究

(2)收入因素 居民的收入与房价之间存在着密切的联系,收入的增加直接反映了居民的购 房能力的提高。由于我国居民根深蒂固的“居者有其屋”住房消费理念,一般居 民的收入在满足基本的生活需求的基础上,都倾向于购买自己的住房。在不同的 经济发展阶段和水平,对房地产的需求也是不同的,这主要是居民消费结构变化 在起作用。如果居民收入的增加,是衣食都较困难的低收入者的收入增加,虽然 其边际消费倾向较大,但其增加的收人大部分甚至全部会首先用于衣食等基本生 活的改善,这对房地产价格的影响估计不大;如果居民收入的增加,是中等收入 者的收入增加,因其边际消费倾向较大,且衣食等基本生活已有了较好的基础, 其所增加的收人大部分甚至全部用于提高居住水平,这自然会增加对居住房地产 的需求,从而会促使居住房地产价格上涨;如果居民收入的增加,是高收入者的 收入增加,因其生活上的需要几乎已达到应有尽有的地步,边际消费倾向甚小, 所以,其增加的收人大部分甚至全部可能用于储蓄或其他投资,这对房地产价格 的影响就不大。 在中国近几年的国民经济一直保持着两位数的增长,相应的,2000年以来, 我国城镇居民人均可支配收入基本上也呈每年10%以上的增长。在这种情况下, 人民基本上已经解决温饱问题,中等收人以上人群的比例在不断扩大,居民收入 的实际增加意味着人们的生活水平将随之提高,其居住与活动所需的空间会扩 大,从而会增加对房地产的需求。需求的扩张会使得供给缺乏弹性的房屋价格受 需求影响而产生一定的波动。

城镇人均可支配收入
6OOO
4OO 0 2O O O



1 00O 0 8OO O

6 0O O
40O 0 2O O

O 0

图4.7 1998年至2007年我国城镇居民人均可支配收入情况27

27数据来源:中国统计年鉴1999—2008

浙江工业大学硕士学位论文

房价上涨影响因素实证研究

(3)住宅抵押贷款 由于房地产是一种价格较高的特殊商品,大多数消费者缺乏一次性付款购买 的能力,而多采用抵押贷款的方式进行购买,即消费者以所购房产作为抵押物, 向住房公积金管理机构或金融机构申请购房贷款,并在一定的期限内按贷款合同 偿还本金和利息。住宅抵押贷款的发展,不仅在一定程度上使住宅摆脱了价值量 大、消费时间长而造成的“流动性约束”,而且有利于居民追求住宅消费效用的 最大化。在我国,由于个人住房抵押贷款违约的概率比较低,使得个人住房抵押 贷款属于银行的主要优良资产,大多数银行更倾向于将贷款提给个人用于购买住 房。一般住房抵押贷款首付款只需30%.40%,所以住房抵押贷款为购房者提供了 经济杠杆,使住房的意愿需求向有效需求转化。而住房抵押贷款受主要受利率的 影响较大,我国长期的低利率政策配合不断提高的居民收入,有效的刺激了居民 的住房消费。从需求对价格影响的角度上看,住宅抵押贷款利率的调整会通过居 民消费需求而作用于房价。从其影响效果上看,其上调会增加居民购房成本,减 少住房购买需求,从而会对房价产生负影响;其下调则会减少居民购房成本,刺 激住房购买需求,从而会对房价产生正影响。 基于我国近几年的现实状况,我们认为,人口因素是使用性需求的基础,但 是与近几年房地产价格的快速上涨并无很强相关性。而近几年房地产使用性需求 因素的收入因素和抵押贷款利率在消费者的支付能力和成本方面,对房地产市场 的需求产生了实质性影响,从而进一步影响了房价。

图4.8各使用性需求因素对房价的传导

4.3.2投资性需求对房价的影响
房地产的特殊商品属性,使得房地产商品具有满足居住需求和投资需求的双 重功能。理性的投资不仅可以为居民带来长期稳定的收益,活跃房地产市场,还 且可以给予房地产资产合理的定价,促进房市更加健康和谐的发展。而非理性投

浙江工业大学硕士学位论文

房价上涨影响因素实证研究

资会使需求过度膨胀,歪曲真实的市场需求,从而使得短期房价过快上涨。 (1)一般居民投资需求 随着经济的发展,家庭和个人的财富存量也随之增长。在满足了基本生活之 后,家庭与个人使有了使用闲置资金进行投资以获得额外收益的欲望。但是由于 我国长期的低利率政策,加上通胀率影响,实际利率为负,存银行显然不能获得 居民所预期的收益;而我国金融理财产品稀缺,且普遍收益较低;股市动荡变化 太大,且需要投资者进行一定的分析和跟踪研究,技术要求太高;实业投资又需 花费太多精力去维持。房地产资产可以通过出租获得稳定的租金收益,并且长期 来看具有保值升值的预期,将来价格上涨也可以通过出售获得价差收益,自然而 然,房地产成为众多稳健型投资者的首选投资品种。 但是,作为理性的资产投资,一般都会从收益考虑其价格合理性。在第三章, 我们已经认识到,我国几年房屋租赁价格并未出现大幅上涨,而房价却出现了大 幅上扬,所以作为正常的一般居民的投资需求,并不会使得我国的房价在短期内 出现快速上涨的情况。 (2)流动性过剩下的投资冲动 流动性过剩是近几年来我国资本市场使用较为频繁一个字词。那么,什么是 流动性过剩呢?曾康霖28对国内关于流动性过剩的几种说法进行了归纳:所谓 “流动性过剩”不是指银行的资产流动性能力过剩,也不是指银行负债流动性能 力过剩,而是指银行流动性资产过剩;所谓“流动性过剩”是指银行运营资金过 多,用不出去;所谓“流动性过剩”是指存款大于贷款出现巨额存差;所谓“流 动性过剩”就是指货币过多,货币供给增长速度大于GDP增长速度;所谓“流 动性过剩"是指流入银行系统的现金持续性高于央行资金回笼规模的一种状态。 全球流动性过剩背景下,国际资本涌向新兴市场掘金;我国居民不断增加的 收入和长期的储蓄习惯;我国国际贸易长期的贸易顺差;人民币升值预期下外国 投资、投机资本的涌入等等,这些都造成了现今我国金融系统货币流动性过剩的 现况。流动性过剩会导致银行具有放贷冲动,金融系统的货币乘数效应会进一步 加剧市场资金的供应过剩。这些过剩的闲置资金到处寻找投资机会,导致整个社 会的要求报酬率降低。当某个领域存在谋利空间,这些资金就会蜂拥而入,推动 资产价格上涨。资产价格上涨又为其带来账面财富的增值。在财富效应示范下, 其他资金纷纷进入,必然表现为短期内资产价格的暴涨。而我国由于投资渠道的 匮乏,最终使得股市和楼市成为大量资金的逐利场所。 此外,住房抵押贷款和一般性贷款由于其经济杠杆作用,也同样会放大房屋 的投资性需求。所以在投资性需求中,利率也是较为关键的因素。

28曾康霖,?t流动性过剩,,研究的新视角。财贸经济,2007(1):43.46
44

房n E最影自目※娈Ⅱ目R

刎棚枷
豳4.91998年至2007年我国金融系统存贷差和货币供应量29



4房价过快上涨因素总结
本章分别从价值决定论中的成本崮素、供求决定论中的供求双方因素米探讨

我国近几年房价卜涨的主要影响因素。 住宅成本因素中,地价作为房屋的成本主要构成部分,其近几年价格的快速 上升直接导致了房价的上涨,所以地价是近几年我国房价快速上涨的主要因素之 一。由于我国房地产开发商普遍自有资盒比例低、资产负债率高.所咀房地产开 发商的财务费用变动也会对房价产生主要影响。近几年我国利率的频繁调整也会 对房价产生一定的影响,所以我们将房地,“开发商贷款利率作为主要因素处理。 供给的短缺因素中,}地的供给短缺将导致房地产开发商之间的稀缺生产要

素——土地的竞争,其最终结果是抬高地价,所以其对房价的影响还是从地价上
去衡量。而房屋供给的滞后,房屋有效供给的减少,使得短期内房屋供不应求, 导致了房价的需求决定。 需求拉动因素中,居民收入直接反应了我国居民的购房能力,而住宅抵押 贷款作为经济杠杆减轻了居民对于高价格房屋的一次性支付压力,有效的刺激了 房屋的需求。住宅抵押贷款利率作为贷款的成本,其变化对居民购房也会产生较

大影响。投资性需求中,我们认为一般理性的住房投资并不会引起房价的大幅波 动。而流动性过剩背景下货币供应过量导致的投资冲动与我国现实投资渠道的狭
窄却是投资性需求扩张的主要缘由。 为了简化变量,明确研究的主要凼素。我们对r面提到的因素进行整理。首 先是土地,其一方面作为成奉构成直接影响房价,另一方面又通过供求关系来影 响房价,供求关系导致开发商结果是抬升地价,所以我们选取土地价格为房价影

29数据来源中国^民银行统计数据网站http://~pbc

gov

cn/diaochalongii/tongjishuju:

浙江工业大学硕士学位论文

房价上涨影响因素实证研究

响因素。房地产开发商的开发贷款利率、居民住宅抵押贷款利率、一般投资代款 利率三者基本呈线性关系,调整时也基本呈同向变化,虽然三者作用于房价的方 式不同,但是我们可以取一个利率,从其总体对房价的影响来判断利率对房价产 生的影响效应。对于房屋的有效供给,由于实际数据的难以获得,并且在供给短 缺时,房价主要由需求决定,所以在这里我们就不予以考虑。流动性过剩状况下 的住房投资的影响,我们可以用货币供应量来衡量。此外,国家对于居民收入状 况向来都有进行统计,所以可以直接取其为影响因素之~。最后,我们确定近几 年来房价过快上涨的主要影响因素为地价、利率、货币供应量和收入。下一章, 将通过实证分析来研究这四个变量与房价之间存在的动态变化关系。

浙江工业大学硕士学位论文

房价上涨影响因素实证研究

5房价上涨因素实证研究
5.1使用模型和方法简要介绍
5.1.1

VAR模型介绍

本文使用向量自回归模型(VAR-Vector autoregression)30研究各变量之间 的关系。VAR模型最早由Sims于1980年提出,主要用于分析多变量时间序列。 其一般的表达式为: 只=4以一l-I-…Ap片一。+q
t=l,2,…,T
(5.1)

式中,yt为由k个时间序列变量ylby2t,…孙构成的列向量,yt-1,yt-2,…,Yt.p分别
是Y。的l到P期滞后后量,Al,A2,…,AP都是k*k阶系数矩阵,£t为k维扰 动向量。 与一般联立方程组模型不同,VAR系统把模型中包含的所有变量都视为内 生变量,从而避免了划分内生变量和外生变量以及模型识别等复杂问题。VAR 模型不以经济理论为基础,经济理论的作用仅局限于选择变量和确定变量的滞后 长度,从而使经济理论对统计推断的限制减少到最低程度。从这点看,VAR模 型与传统的宏观经济计量模型不同,它更侧重于用统计数据自身来说明问题。此 外,VAR模型的解释变量全部是滞后变量,因而可以描述变量之间的动态联系, 避免了一般建模方法中需要对系统中每个内生变量滞后值函数的建模问题,并且 克服了传统经济理论不能充分解释变量之间动态联系的局限。 从本文的角度来看,本文首先通过对我国房价上升过程中,成本、供给、需 求等各方面囚素对房价影响的分析,从中提取现阶段影响房价的主要因素,再进 一步分析它们与房价之间的动态联系。我国的现实状况使得存在于我国的某些状 况很难用现有的经济理论去解释,而VAR模型的使用,可以在理论、模型识别 上,简化本文的研究,而且对于各变量对于房价的动态影响分析,更符合本文研 究的侧重点。

5.1.2平稳性检验
所谓时间序列的非平稳性,是指时间序列的数字是随着时间的变化而变化 的,也就是说非平稳时间序列在各个时间点上的随机规律是不同的,难以通过序
30本节模型介绍部分内容参考自高铁梅,计量经济分析方法与建模:EViews应用及实例。清华 大学出版社,2006。
47

浙江工业大学硕士学位论文

房价上涨影响凶素实证研究

列己知的信息去掌握时间序列整体上的随机性。因此,对于一个非平稳序列去建 模、估测是困难的,实践中遇到的经济和金融数据大多是非平稳的时间序列。但 是,非平稳序列中有一类序列可以通过差分运算,得到平稳性的序列,这种序列 我们称之为单整序列。如序列Yt通过d次差分成为一个平稳序列,而这个序列 差分d.1次时却不平稳,那么称序列Y。为d阶单整序列。单整序列可以通过差分 方法消除序列中的非平稳趋势,使得序列平稳化后建立模型,即ARIMA模型。 后来,在ARIMA单方程基础上发展起来的各种模型在时间序列进入模型前,都 要对其进行平稳性检验,本文所用的VAR模型也是其中之一。检查序列平稳性 的标准方法是单位根检验,常用的单位根检验方法有DF(Dickey.Fuller)检验、
ADF(Augmented Dickey.Fuller

Test)检验、PP(Phillips.Perron)。

5.1.3协整检验
虽然单整序列可以通过差分,使得平稳后再建立模型,但是变换后的序列 限制了所讨论经济问题的范围,并且有时变换后的序列由于不具有直接的经济意 义,使得化为平稳序列后所建立的时间序列模型不便于解释。Engle和Granger 提出了协整理论,很好的解决了这个问题。他们认为,虽然一些经济变量的本身 是非平稳序列,但是,它们的线性组合却有可能足平稳序列。这种平稳的线性组 合被称为协整方程且可被解释为变量之间的长期稳定的均衡关系。这些变量从长 远来看具有均衡关系,是建立和检验模型的基本出发点。在短期内,因为季节影 响或随机干扰,这些变量有可能偏离均值。如果这种偏离只是暂时的,那么随时 间推移将会回到均衡状态;如果这种偏离是持久的,就不能说这些变量之间存在 均衡关系。协整可被看作这种均衡关系性质的统计表示。 所以在建立几个时间序列组成的模型时,我们要先对其是否具有协整关系进 行检验。协整检验从检验的对象上可以分为两种:一种是基于回归系数的协整检 验,如Johansen协整检验;另一种是基于回归残差的协整检验,如CRDW检验、 DF检验和ADF检验。本章实证部分所用的检验即为Johansen检验。

5.1.4

Granger因果检验

在经济变量中,有一些变量之间可能会表现出显著相关,但是,事实上,他 们却未必会有联系。对于如何分析变量之间的相关关系,计量经济学界还存在着 争论。Granger提出了一个判断因果关系的检验,其主要用于判断一个变量的变 化是否是另一个变量变化的原因,这就是Granger因果检验(Granger
tesets)。 causality

在VAR模型中的一个重要应用就是分析经济时间序列变量之间的因果关
48

浙江工业大学硕士学位论文

房价上涨影响因素实证研究

系。Granger解决了x是否引起Y的问题,主要是看现在的Y能够在多大程度上 被过去的X解释,加入X的滞后值是否使解释程度提高。如果X在Y的预测中有 帮助,或者x与Y的相关系数在统计上显著时,就可以说“Y是由x Granger引 起的’’。将Granger因果检验推广到多个变量的VAR模型中去,就可以检验模型 中变量之间是否存在着滞后影响。

5.1.5脉冲响应函数和方差分解
所谓脉冲响应函数(Impulse
Response

Function,IRF),表示的是一个内生变

量对一个标准单位误差的反应,即在随机误差项上加上一个标准差大小的冲击对 内生变量的当前值和未来值所带来的影响。IRF函数就是用于捕捉这种来自随机 扰动项的一个标准差冲击对内生变量当前和未来取值的影响的变动轨迹,它能够 比较直观地刻画出变量之间的动态交互作用及其效应。 方差分解表示的是当系统的某个变量受到一个单位的标准差冲击以后,以一 个变量的预测误差方差百分比的形式反映变量之间的交互作用,它的基本思想是 把系统中每个内生变量的波动按其成因分解为与各方程新信息相关联的各组成 部分,以了解各新信息对模型内生变量的相对重要性。 方差分解是从另一种角度来描述系统动态的方法。如果说脉冲响应函数用于 追踪系统对一个变量的冲击效果,那么方差分解自然是将系统的均方误差分解成 各个变量冲击所做的贡献。具体说来,就是先将一个变量冲击的均方误差分解成 系统中各个变量的随机冲击所做的贡献,然后计算出每一个变量冲击的相对重要 性,即变量冲击的贡献占总贡献的比重。

5.2数据的收集和前期处理
5.2.1数据的收集
由于我国的房地产市场发展时问并不是很长久,真正意义上的房地产市场应 该是从1998年推行城镇住房制度改革,住房分配体制由实物分配转向货币化分 配,政府明确提出将住宅产业作为带动国民经济增长的新的经济增长点和消费热 点开始。考虑到数据的可获得性,本文将对1999年开始至2007年的相关季度数据 进行收集。由于我国主要在城镇地区实行住宅商品化,农村多数还是以自建房为 主,所以,本次研究的数据对象主要为城镇数据。各个变量的具体取值情况说明
如下:

住宅交易价格指数唧:我国城镇居民住宅商品房交易价格指数(以上年同

浙江工业大学硕士学位论文

房价上涨影响凶素实证研究

期为100)。我国对房地产的价格统计一般都采用价格指数形式来显示其波动性, 而与去年同期比可以反映出同一时段价格的波动情况,更具可比性。所以本文也 采用价格指数的数值来代表房价波动性。2001年以前的数据来自中国资讯行统 计数据库引,2001以后的数据主要来自国研网数据巾心强。 土地价格交易指数LC:与居民住宅商品住宅交易价格指数相对应,我国对 土地价格的统计也采用价格指数的形式来显示其波动性,本文采用居民住宅用地 交易价格指数(以上年同期为100)。其数据来源也主要来自中国资讯行和国研 数据中心。 人均可支配收入INC:本文采用城镇居民家庭人均可支配收入。其数据主要 来自国研网数据中心。由于2000年以前我国并未对城镇居民家庭人均可支配收 入的季度数据进行统计,为了保持数据的长度及整体变量的统一,本文对年度数 据进行平滑处理来得到季度数据。 利率i:虽然我们变量中的各种贷款利率各不相同,但是各种贷款利率的调 整一般来说都是呈线性的。所以本文统一采用一年期基准贷款利率。由于近几年 来我国的利率调整较为频繁,为了衡量我国的年利率水平,我们首先查阅历史上 贷款基准利率的调整情况,然后在季度内用时间加权的办法计算各年的平均利率 来获得季度贷款利率。历次利率调整数据来自中国人民银行统计数据网站”。 货币供应量M。本文采用广义货币供应量M2,其主要包括货币和准货币。 其数据主要来自中国人民银行统计数据网站。

5.2.2数据的前期处理
由于通货膨胀会对货币类的数据波动产生影响,为了表现数据的真实波动情 况,首先对所有数据进行CPI调整以消除通货膨胀的影响,其中2004年以前的 季度CPI数据由高铁梅的著作:《计量经济分析方法与建模:EViews应用及实 例》34附录部分取得,2004年以后由中国资讯行统计数据库取得。 对于其中具有季节性循环变动的可支配收入和货币供应量,使用Eviews软 件中的Census X12季节调整法进行季节性调整以去除季节变动要素。Census X12 季节调整法是由美国商务部人口普查局在X11方法的基础上发展而来的。由
Census

X12季节性调整的数据更具稳定性。

此外,由于时间序列一般都具有趋势性,把这些数据放在同一个模型中会有 易方差影响。所以对所有变量取对数以消除异方差,这样并不会改变数据的性质

中国资讯行统计数据库http://www.bjinfobank.com/ 困研网数据中心http://www.drcnet.tom.cn/DRCNet.Channel.Web/FE—data/index.aspx 中国人民银行统计数据网站http://www.pbc.gov'crddiaochatongji/tongjishuju/

高铁梅,计量经济分析方法与建模:EViews应用及实例。清华大学出版社,2006:524-525

浙江工业大学硕士学位论文

房价上涨影响因素实证研究

及协整关系,且容易得到平稳序列,且取对数后还可以用弹性来解释变量之间的 经济含义,使我们的分析结论更富有意义。

5.3

EvieWS处理及结果分析

5.3.1平稳性检验结果分析
首先对所有时间序列进行平稳性检验。本文使用ADF单位根检验法,采用 AIC准则来判断滞后阶数。考虑到时间的生成和估计会影响到检验结果,使用画 图的方法确定在ADF检验中是否包含常数项或者趋势项。主要的时间序列有 LNHP(住宅价格交易指数),LNLC(土地交易价格指数),LNINC(人均可支 配收入)、LNI(贷款利率)、LNM(货币供应量)。对各变量ADF平稳性检验结 果整理如表(5.1)

表5.1各变量ADF检验结果35

ADF检验结果表明:LNHP、LNLC、LNINC、LNI、LNM都是非平稳序列, 但在一阶差分之后各变量都在1%的水平下显著,且都为带有截距的一阶差分平 稳。说明这些变量可以通过一阶差分变为平稳序列,即这些变量都适用于我们将 要建立的VAR模型。

5.3.2模型建立及协整检验
单位根检验结果表明,各变量都是非平稳的,其一阶差分是平稳的。接下来, 就要对这些变量做协整检验。协整检验前,需要对模型进行模型滞后阶数确定。 在选择滞后阶数时,一方面想使带后数足够大,大的滞后阶数可以尽最大可能完 整反映变量之间的动态关系。另一方面,滞后数越大,需要估计的参数也就越多,
35表中C表示有常数项;T表示有趋势项:N表示SIC准则确定的滞后阶数

浙江工业大学硕士学位论文

房价上涨影响因素实证研究

模型的自由度就减少,这样就会对估计结果的有效性产生较大影响。所以通常进 行选择时,需要综合考虑,既要足够数目的滞后项,又要有足够数目的自由度。 在实际运用中,经常不得不限制滞后项的数目,使它少于反映模型动态特性所应 有的理想数目。在确定滞后阶数时,主要使用LR(似然比)检验与AIC信息准 则和SC准则、F统计量和HQ统计量。 在建立VAR模型时,先选用系统默认的2阶滞后,通过EVIEWS的Lag
Length

Criteria进行滞后标准比较。选择3阶滞后,得出检验结果:

表5.2

3阶滞后时滞后选择标准

从结果可以看出,F统计量、AIC标准和HQ统计量通过三阶滞后,而SC 和LR只能通过1阶滞后。一般情况下,我们都会选择通过标准尽量多的滞后阶 数,如果多数不能达成一致结论,就只能降低模型滞后阶数,所以在本结果中, 我们选择了一阶滞后。所以,对模型选择1阶滞后。VAR模型稳定的条件是其 方程特征根模都要小于1。我们再对几个变量建立模型,选择1阶差分,使用 Eviews的AR
Roots

Graph观察其根模情况。发现所有的根模都在单位圆内,说

明所建立的一阶滞后模型是稳定的。如果所建立的模型本身是不稳定的,那么我 们后来各种检验所得到的某些结果将不是有效的。

浙江工业大学硕士学位论文

房价上涨影响因素实证研究

Inverse Roots ofAR Characteristic Polynomial

图5.1 l阶滞后模型根模图

确定好模型滞后阶数后,对模型进行Johansen协整检验。输出迹统计量检 验结果和特征根统计量检验结果。

表5.3

Johansen协整检验迹统计量榆验结果

表5.4
Hyp。thesized Eigenvalue

Johasen协整检验特征根统计量
Max—Eigen
Statistic 98.4 1 60 1 27.13 134 9.226343 0.05 Critical Prob.?‘ Va.1ue 34.80587 28.58808 22.29962 0.0000 0.0758 0.890 1
53

No.ofCE(s)
None+0.939908 At most 1 At most 2 0.53938 0.23 1 727

浙江工业大学硕士学位论文

房价上涨影响因素实证研究

迹统计量检验结果和特征根统计量输出结果都拒绝了变量不存在协整关系 的假设,说明序列变量之间存在协整关系。说明选取的几个变量之间存在着长期 的稳定均衡关系,可以对它们建立VAR模型,从动态的角度说明变量间的经济关
系。

5.3.3

6ranger因果检验结果分析

我们运用Eveiws软件中的Granger Causality test对LNHP、LNM、LNLC、 LNINC、LNI进行检验,看它们之间是否存在显著的Granger关系。由于之间模 型滞后阶数选择中,三阶滞后也通过了三个标准。所以在Granger检验中,我们 先后对其滞后一、二、三期进入检验,将其中与房价相关的结果分别列入表5.5、 表5.6和表5.7。 从三个表的对比我们可以看出,代表地价的LNLC在滞后一、二期时拒绝了 不能引起代表房价的LNHP波动的检验,而在滞后三期检验时却接受了不能引起 代表房价的LNHP变动的检验。说明了地价在短期内的变动能引起房价的波动, 而经过一定时期之后,其变化对房价波动的影响力会有所减弱。这说明我国的地 价上涨对房价的作用在短期内比较明显。但是,土地作为房屋构成成本要在一个 建设周期之后才能在建成后的房价中表现出来。由此,我们可以判定:土地作为 房屋的重要构成部分,其价格的上涨会通过长期房价的上涨预期而影响短期房 价,且短期影响效应更为明显。 利率LNI在一期的检验中表现为引起房价变化的概率仅为71%,其影响效 应并不显著,而在二期的检验中以93%的显著性拒绝了原假设,说明利率的变化 对房价LNHP的波动之间也具有一定的解释能力,但是要经过一期的滞后才能表 现出来,但总体上看房价受利率变化的显著性不是很强。这与我国固定利率制度 的实际较为相符。固定的利率制度下,利率的调整确实会对房价产生影响,但是 这种人为的利率调控使得利率无法对房价产生内生影响,而只能作为一个外生变 量来影响房价。即利率的变动会对房价产生影响,但房价的波动并不总是由利率 变动引起。 人均可支配收入LNINC在三期的检验中都通过了不能引起房价LNHP变动 的假设,收入的变化并不能有效引起房价的波动。说明了近几年来,我国房价的 上涨并不是由于居民收入的提高而引起的。这也从侧面反映了由于房价的高企,

浙江工业大学硕士学位论文

房价上涨影响因素实证研究

收入的增加对于住宅需求的刺激作用并不明显。 代表货币供应量的LNM,在滞后三期时才拒绝了不能引起LNHP变化的假 设,说明短期货币供应量的变化并不能显著的引起房价波动,这种影响效应要经 过一段时间才能显著地表现出来。短期内货币供应量的过剩并不会有效引起房价 的上涨,但是如果短期内没有解决好流动性过剩的问题,其对诸如房屋之类的资 产价格的推动作用就会显著的表现出来。 所有变量的组合在三期检验中都拒绝了不能引起LNHP变动的假设,其显著 性比单个变量都有稍微提高,说明变量整体的合力效应对房价的波动具有较强的 解释能力。

表5.5滞后一期时其他变量对于LNHP的Granger因果检验结果

表5.6滞后二期时其他变量对于LNHP的Granger因果检验结果

表5.7滞后三期时其他变量对于LNHP的Granger冈果检验结果

将其他变量作为因变量进行Granger因果检验时,发现在滞后一期中它们基
55

浙江工业大学硕士学位论文

房价上涨影响因素实证研究

本上都接受了不能被LNHP变量Granger引起的假设,说明短期内房价的变化并 不会Granger引起这些因素的波动。整理结果如表5.8:

表5.8滞后一期时其他变量的Granger因果检验结果

将其他变量作为因变量的滞后二、三期检验中,房价LNHP对地价LNLC、 人均可支配收入LNINC、货币供应量LNM的变化都有较显著的检验结果。房价 LNP能够Granger引起地价LNLC的变化,证实了我国学者关于房价带动地价上 涨的论断。开发商的利润随着房价的上涨而得到提升,为了追求更多的利润,开

发商之间的竞争最后会锁定在构成房屋的稀缺资源——土地上,从而引起地价的
上涨。房价LNHP的上涨能够引起人均可支配收入LNINC的增加,说明房价的 上涨会拉动了住房建设投资的增加,由于房地产行业的关联度大,对其他行业有 很强的带动作用,从而拉动整个国民经济的增长,并进一步提升人民的收入水平。 但是,如果房价上涨过快,超过人均可支配收入的增长,这对于无房者可谓得不 偿失。房价LNHP能够Granger引起货币供应量的变化,说明了房地产资产价格 上涨所带来的财富效应会进一步加剧流动性过剩问题,如果不能有效解决资产价 格上涨与流动性过剩之间的问题,两者联动所产生的作用将会无限放大,对于整 个国家的金融体系甚至整个国民经济都产生较大的危害。由于我国实行固定利率

制度,利率由央行决定并发布,所以房价不能Granger引起利率的检验结果符合
实际情况。

表5.9滞后二、三期时房价对其他变量的Granger因果检验结果整理

浙江工业大学硕士学位论文

房价上涨影响因素实证研究

5.3.4脉冲响应函数分析与方差分解结果分析
Granger因果检验显示了地价、利率、货币供应量能够对房价的波动产生影
响,即地价、利率、和货币供应量等因素在我国房价过快上涨过程中都具有一定 的作用,并且也证实了房价的上涨对于地价、货币供应量和居民收入也会产生一 定的影响。但Granger因果检验并不能显示出这些变量对于房价的相对重要性以 及各个变量的动态特征提供更多明确的信息。引入脉冲响应函数和误差分解技术 会有助于该问题的解决。脉冲响应函数用来描述系统对某个内生变量的冲击或新 生(Innovation)所做出的反应;而方差分解则是将这种反应也就是预测均方误 差(MSE)分解成系统中各个变量所做冲击的贡献。因此,他们得出的结果应是 相互对应互为补充的。 运用Eviews软件对建立起来的房价与各变量的VAR模型进行脉冲响应系分 析。本文选用广义脉冲函数来刻画各变量对房价的影响。广义脉冲函数是Pesaran 和Shin构建的不依赖于VAR模型中变量次序的正交的残差矩阵。设置脉冲为一 个标准差信息的冲击,横轴表示冲击作用的跟踪期(为了更好的观察各变量与房 价之间动态的影响关系,对所有变量进行了10期的跟踪,每期为一个季度),纵 轴表示LNHP的变化,实线为脉冲响应函数值随时间的变化路径,两侧虚线为响应
函数值加、减两倍标准差的置信带。

图5.2是利率冲击产生的房价脉冲响应函数图。从图中我们可以看出,当利 率给房价一个正的标准差冲击后,房价当期产生一个较大的正向脉冲,但是在第 二期后开始快速减小,在第三期后并开始变负,在第四期到达最低点,此后几期 里房价的负脉冲响应逐渐减小,并走向平稳。利率冲击的当期房价产生的较大的 正脉冲从理论上很难解释的通,但是却与我国的实际情况比较相近。在2007年, 我国为了对过热的经济进行宏观调控,进行了连续的加息,但是每次加息的结果 是房价依旧呈现快速上涨的态势。这可能是因为利率的调整会提高了下一期房价 的成本,提升了房价上涨的预期。而在每次公布利率调整后都会存在调整的时间 差,利率的调整短期内并不对消费者产生影响,却提升房价上涨的预期,增加市场 短期内住房需求,从而导致房价的上涨。所以利率的调整对房价较短期内就表现 出一个较强的正效应。在接下来的几期里,房价对利率的冲击响应为较小的负效 应,这个负效应持续时间长且较为平稳。这个结果说明了从总体上看,利率对住 房需求市场的抑制效应强于住房开发成本的提升效应,所以最后表现的结果为利 率的上调对高房价有一定的抑制作用,虽然这个抑制作用并不强,但是却能够长 期有效的作用于房价。

浙江工业大学硕士学位论文

房价上涨影响凶素实证研究

Response of LNHP to Generalized One S.D.LNIInnovation

图5.2利率冲击产生的房价广义脉冲响应函数图

图5.3描述的是地价冲击产生的房价脉冲响应函数图。从图中我们可以看出, 当地价给房价一个正的标准差冲击后,房价在第一期就会产生一个较大的正脉冲 响应,并在第二期达到最高点,在其后几期里响应系数开始逐渐减小并趋于平稳。 土地作为房屋的基础构成部分,其价格自然也成为住宅开发成本的重要组成部分, 土地价格对房价必然会产生一定的影响。但是,现时交易的土地对房价的成本效 应在一个住宅建设周期之后建成的房屋价格中体现出来。从理论上来说,房价对 地价冲击的响应应该一个建设周期表现出来,并且影响效应最强。但是,脉冲响应 函数分析结果显示的却是短期内地价对房价有较强的正响应,随着时间的延长, 其影响效应逐渐减弱。从这一点,我们可以得出结论:土地作为房屋的基础构成 部分,其价格的上涨不仅通过成本效应作用于建成后房屋价格,而且还能在短期 内提升人们对房价长期上涨的预期,从而增加住房短期需求,促使短期内的房价 上涨,从影响效应上看,其短期效应远强于长期效应。从这一点上看,对于短期房 价的调控,更应该从地价方面着手,因为地价的上涨对房价短期内的影响远强与

其对房地产的成本增加效应,地价的上涨已经对住宅市场构成非理性的预期,造
成房价短期内不合理的过快上涨。

浙江工业大学硕士学位论文

房价上涨影响因素实证研究

Response of LNHP to Generalized S.D.LNLC InnovatJon

One

图5.3地价冲击产生的房价广义脉冲响应函数图

图5.4描述的是可支配收入冲击产生的房价脉冲响应函数图。当人均可支配 收入给房价一个正的标准差冲击后,房价在当期会有一个较小的正脉冲响应,随 后又紧跟一个大小相近的负脉冲响应,并逐渐变小,在第四期之后的几期里,房 价重新表现出正效应,但是其数值较小,趋近于零。由于房屋短期供应量是固定 的,居民可支配收入的增加提高了居民的住房购买能力,增加了市场短期需求, 会对房价的上涨产生一定的刺激作用,所以短期内房价对收入表现出的较小的正 效应。但是由于我国房屋的高价值及我国现实的高房价收入比,当期房价的消费 透支了居民的收入,所以会使第二期的房价表现出大小相近的负效应。说明了如 果居民收入不能长期有效的持续增长,其对房价上涨的支撑将无以为继。从人均 可支配收入对房价的长期影响效应来看,居民的可支配收入的提高对房价的拉动 效应也极为微弱,这个结果与Granger因果检验得出的人均可支配收入不能引起 房价变动的结论较为吻合,说明近几年我国居民收入的提高而引发的住宅需求对 房价的实际影响并不大。

浙江工业大学硕士学位论文

房价上涨影响凶素实证研究

Response of LNHP to Generalized One S.D.LNlNC Innovation

图5.4人均可支配收入冲击产生的房价广义脉冲响应函数图

图5.5描述的是货币供应量冲击产生的房价脉冲响应函数图。当货币供应量 给房价一个正的标准差冲击后,房价在当期会有一个正的脉冲响应,这个响应以 逐渐减弱的形式一直持续到第四期,在第五期以后开始影响效应开始表现的较为 微弱,并逐渐接近为零。这个分析结果说明了货币供应量的增加会在短期内刺激 资产投资市场,增加房地产资产的投资性需求,从而推动房价的短期内上涨。由 于房地产属于高价值资产,其能有效吸收流动性,所以从强度上看,货币供应量 对房价的推动效应并不是很强,并且这种效应只会短期内存在。同时,这个结果 也证实,由于我国投资渠道的溃乏,长期的流动性过剩压力会推升资产价格的不 断上涨。如果流动性过剩的问题不能有效地解决,随着流动性压力的加剧,其对 住房、股市等主要投资市场的影响效应将会越来越强。这种由于资金供应过剩所 推升的资产价格上涨,极易引发资产价格泡沫,从而影响整个房地产市场乃至整 个国民经济的健康有序发展。

60

浙江工业大学硕士学位论文

房价上涨影响因素实证研究

Response of LNHP to

Generalized S.D.LNM Innovation

One

图5.5货币供应量冲击产生的房价广义脉冲响应函数图

为了更好的了解房价与其他各因素之间的动态联系我们用脉冲响应分析来 研究了房价对对各因素的反作用(图5.6)。由于我们的利率并未实行完全市场化, 利率经常会被作为一种宏观调控工具来使用。在资产价格快速上升的时候,国家 一般会采用提高利率等方法来提高资金成本,特别是近几年,资产价格的快速上 升加快了国家对实际负利率的纠正。所以,当房价给利率一个正的标准差冲击时, 利率会表现出一个正的脉冲响应,但在上一节的Granger因果检验中我们已经得

出房价不能Granger引起利率的结论,所以这个响应只是一个假象,现实的情况
是房价波动并不能引起利率的变化。对于房价的一个正的标准差冲击,地价也会 表现出一个正的脉冲响应,但是,在接下来的几期里,这种响应逐渐减小,最后 减弱接近为0。说明了短期内,由于房价的上涨,开发商为了追求利润展开了行 业内竞争,而竞争最后的焦点自然是稀缺的土地资源,房价上涨最后的表现结果 就是地价的上涨。在这里土价就表现出了“引致需求”的特性;长期来看,房价 的上涨对地价并没有长期效应。而房价的一个正标准差冲击对于货币供应量与人 均可支配收入都有较长期的正效应,说明了房价的上涨,可以持续的影响居民的 可支配收入和市场的货币供应量,这一点与Granger因果检验结果也较为吻合。 由于房价的上涨会促进开发投资的增加,由于房地产开发周期较长,所以对于整 个国民经济会有一个较长期的带动效应,所以房价的上涨对于居民收入会有一个 持续的正效应;由于我国投资渠道的狭窄,资产价格上涨所引发的货币供应的增 加不能有效的疏通,最终会通过货币乘数效应逐渐体现出来,所以房价的上涨对 货币供应量也有一个持续的正效应。

61

浙江工业大学硕士学位论文

房价上涨影响因素实证研究

Response to Generalized
Response of LNI to LNHP

One S.D.Innovations 4-2 S.E.

Response of

LNLC to

LNHP

Response of LNINC

tO

LNHP

图5.6房价冲击产生的其它变量广义脉冲响应函数

运用方差分解来分析各个变量所做冲击对房价的贡献,结果整理如表5.10。 从表中我们可以看出,在第一期利率对房价变动的贡献度最大,但是在脉冲响应 函数中,我们已经证实短期内房价对利率的一个正的标准差冲击会表现出正响 应,说明了利率上调所引发的房价上涨预期和利率调整时间差对短期市场需求影 响较大,在第二期后利率对房价就表现出一个负效应,从其贡献度看,仅次于地 价的贡献度,说明在短期的预期之后,利率对住房需求市场会有有效的抑制作用。 第一期中货币供应量对房价变动贡献度居第二,说明短期内货币供应对房价影响 较大,说明我国流动性过剩压力对房价在短期内的影响效应相比其他因素较强。 第一期地价的贡献度居第三,但是在第二期中其贡献度就跃居第一,这跟脉冲响 应函数分析结果相吻合,房价对地价的冲击效应在第二期达到最强,说明地价上 涨对房价的预期效应能够有效引发市场短期需求,从而拉动房价的上涨。在脉冲 响应函数分析中,我们已经得知在接下来的几期中,三个因素对房价的影响效应 会逐渐减弱,从贡献度上看,最终地价对房价的贡献度最高,利率居第二。地价 作为成本组成影响长期地价于理论相符合,利率在长期中也表现为对需求市场的 有效抑制。从长期与短期影响因素的贡献度变化来看,我国房价短期内更易受预 期影响,其所表现出来的价格会有一定的非理性成分。 整个过程中,收入对房价变动的贡献度始终最小,这与Grange因果检验及脉
^’

浙江工业大学硕士学位论文

房价上涨影响因素实证研究

冲响应函数分析相吻合,可以进一步确认:近几年我国居民收入的提高而引发的 住宅需求对房价的实际影响并不大。

表5.10方差分解结果

5。4实证分析结论
由Granger因果检验、脉冲响应函数和方差分解分析,我们可以得出以下结 论: 土地价格的变化能够引起房屋价格的波动。从时点上看,由于并未经过一个 建设周期,所以地价对房价的影响主要是从市场预期方面表现出来。地价的上涨 使得市场认为下期的房价将会随地价上涨,而由于土地的稀缺性,长期来看土地 的价格预期是不断上涨的,将来的房价必然更高。在这样的心理预期下,短期内 市场需求会快速增加,从而拉动当期房价上涨。虽然这种预期效应经过时间的推 移而逐渐减弱,但是作为建成房屋成本的主要构成部分,地价对长期房价仍然存 在影响。另一方面,房价的上涨又能带动地价的上升。房价的上涨增加了开发商 的利润,使得开发商对将来市场产生良好预期,加大对商品住宅开发的力度,但 是,房屋重要构成部分土地资源是稀缺且供应非弹性的,导致开发商之间的竞争 聚焦在土地资源的争夺上,最终的结果是竞争抬高了地价。但是房价对地价的带 动效应只会短期内产生作用,其长期效应几乎为零。从各因素对房价波动贡献度 的对比来看,不管是短期预期效应还是长期成本效应的作用,地价对房价的影响 都是最大的。

浙江工业大学硕士学位论文

房价上涨影响因素实证研究

由于我国实行固定利率制度,所以利率只能作为外生变量对房价产生作用。 利率同时影响房屋成本和购买需求,其对房价的波动有着完全相反的作用。从短 期来看,利率上调会增加房屋开发成本,提升房价上涨预期;而对于购买者来说, 由于我国利率上调一般会有一个时间差,短时期内对购买成本影响不大。这样的 结果就会较短时期内刺激需求市场,对房价产生一个正效应。但是从中长期来看, 利率的变动对房价影响更多的表现为对需求市场的抑制作用,其对房价是一个较 长期的负效应。在所有因素贡献度对比中,利率中长期对房价波动的贡献度仅次 于地价,所以利率对长期房价也存在较大的影响。 货币供应量作为衡量资产市场资金充裕度的一个指标,其变化也能引起房价 的波动,但是一般要滞后两三期才能显著的表现出对房价的推动作用。从影响强 度来看,其效应主要体现在较短时期内,这主要是因为投资市场的资金多为逐利 性资本,带有一定的非理性成分,容易产生羊群效应。由于我国投资渠道较为溃 乏,投资资金只能在极少数的市场进行投资,如我国的股市和楼市。当市场内的 货币供应量短期内增多,而这部分资金只能通过楼市或股市进行分流,必然会导 致短期内的资产价格膨胀。从长期来看,由于房屋属于高价值资产,具有较强的 吸收流动性作用。所以,短期内货币供应的增加并不会对房价产生长期作用。在 所有因素贡献度对比中,货币供应量短期内对房价波动影响较其他因素比重较 大,但长期贡献度远比不上地价与利率对房价的贡献度。但是,不可忽视的是, 房地产资产价格的上升所产生的财富效应会造成货币供应量的长期增长。如果货 币市场和资产市场产生联动效应,无论对于短期还是长期房价,都会产生较大的 影响。 收入因素无论从长期还是短期来看,其对房价的影响和房价变动贡献度都不 是很大。因为我国的房屋价值较高,收入的增加不能有效的提升居民的购买能力。 从这点也可以看出,我国的房价是脱离居民收入的增加而上涨的,呈现一定的非 理性成分。另一方面,房价的上涨会拉动了住房建设投资的增加,由于房地产行 业的关联度大,对其他行业有很强的带动作用,从而拉动整个国民经济的增长, 并进一步提升人民的收入水平。但是,如果收入的增加没能超过房价的涨幅,这 对于无房的居民来说,意义并不是很大。 从整体上看,我国短期内的房价更易受预期因素的影响,由于预期带有较大 的不确定性,导致房价在短期内会有一定程度的过快上涨。长期房价则受土地成 本和为购房者提供经济杠杆的贷款利率影响较大。

浙江工业大学硕士学位论文

房价上涨影响因素实证研究

6结论与展望

6.1全文结论
本文通过对1998年至2007年间,房价与国民经济、居民收入、租金价格波 动情况的动态比较,得出了我国近几年房价存在一定程度过快上涨的结论。将房 价定价理论中的各种因素结合我国的实际情况进行定性分析,本文将我国近几年 房价过快上涨的主要影响因素锁定在地价、居民收入、利率和货币供应量四个变 量上。实证分析的结果证实了我国近几年影响房价的主要因素为地价、利率和货 币供应量。而居民收入被证实不是我国近几年房价过快上涨主要影响因素。接下 来我们将针对这几个因素对我国的房价调控政策提出相关的政策建议。

6.2我国房价调控政策建议
国外对房价的调控多数是在加大供应的基础上,对房地产投资和投机需求进 行限制。本文的实证分析结果也表明:我国房价过快上涨也存在着供应不足与投 资需求过旺的因素。接下来,本文将针对影响房价波动的三大因素:土地、利率、 流动性过剩,分别提出相关的政策建议。

6.2.1土地供给方面政策建议
土地作为房屋的重要构成部分,其可以通过价格作为房屋构成成本来影响房 价,另一方面,土地的供给直接影响房屋的供给,通过供需关系来影响房价。同 时,由于短期内市场预期的存在,土地价格短期内的上涨会对住宅市场的预期产 生较大影响,而对房价的短期波动产生影响。在我国,土地是由政府垄断供应的, 政府可以通过土地的供应直接影响房地产市场,所以土地供应市场方面着手来调 控房价,也是最直接有效的。 在市场供不应求的时候,应在节约、集约、高效利用土地资源的前提下,以 增量供应与存量盘活相结合的方式,适当增加住宅用地供应总量。因为土地供应 影响购房者心理预期,这对平抑房价方面将有重大作用。土地供应量的不足使得 购房者心理预期提前,在本已供不应求的住房市场,出现盲目提前消费或投资的 现象,加剧了房地产市场供求紧张局面,间接造成房价上升过快。扩大住房用地, 可以缓解供求紧张的状况,推迟使用性购房者和投资性购房者心理预期,对于过 快上涨的房价会有一定的作用。在增加土地供给的同时也要注意盘活存量土地资

浙江工业大学硕士学位论文

房价上涨影响凶素实证研究

源,坚决打击土地囤积。存量土地可以通过土地市场进行转让,将土地隐形市场 公开化和有形化,盘活了存量资产,大大提高了城市土地利用率。同时,加大对 闲置土地的清理力度,坚决打击各类囤积土地的行为。可以对末按照土地出让合 同约定进行开发建设的,严格依法征收土地闲置费或收回土地使用权。 要根据房地产市场变化情况,调整土地供应结构、供应方式、供应时间。适 当提高居住用地在土地供应中的比例,着重增加中低价位普通商品住房和经济适 用住房建设用地供应量。停止别墅类用地供应,严格限制低密度、大套型住房土 地供应。要进一步完善土地收购储备制度,加强土地开发整理,降低土地开发成 本,提高普通商品住房用地的供应能力。 此外,还要注意加强土地的供应管理。加强土地转让管理,对不符合法律规 定条件的房地产开发项目用地,严禁转让,依法制止“炒买炒卖’’土地行为。要 规范土地出让公告和合同的内容,加强房地产开发用地监管,对违反土地出让合 同约定或有关规定的,依法追究违约违规责任。我国的土地是以“招、拍、挂” 方式出让,拍卖方式为主。出于抑制短期内房价过快上涨的考虑,在土地出让的 时候,可以同时限制其将来建成后的房价来限制房地产商由于对未来房价的非理 性预期而抬高地价。

6.2.2利率调控政策建议
利率作为同时影响住房开发成本、消费者使用性需求、投资性需求的主要 因素,其变动对于房价的影响极其复杂。通过加息可以提高购房者的购买成本, 有效的抑制房屋的投资性需求,但是也会抑制合理的使用性需求,增加合理购房 者的生活负担,同时由于加息也会提高住房开发成本,其最终传导到房价也会促 使房价的上涨。此外,利率的调控在短期内很可能因为预期因素而出现意想不到 的副作用,且利率的影响期限较长,短期内很难观测出其具体效果。所以,本文 认为,出于调控短期内过快上涨的房价,利率调整政策应该谨慎使用。 由于利率的经济杠杆作用会放大住房市场的实际需求,在现阶段供不应求的 住房市场,可以通过适当的调整来缓解市场需求。并且,利率的调整应尽量不对 合理的使用性需求产生过大的影响,可以通过差别利率对待使用性需求和投资性 需求,从提高投资性需求成本的层面来抑制部分不合理的投资性需求。由于利率 的影响效应一般会经过较长的时间才会显现出来,利率调整的同时也会对其他行 业产生较大影响,所以对于利率调整,要注意频率和幅度的灵活性,尽量避免调 控过度。 利率除了通过消费市场影响购房者购买成本外,利率对房地产开发商的开发 成本也会产生一定影响。利率的上调,会使购买者的购买力明显下降,同时又会

浙江工业大学硕士学位论文

房价上涨影响因素实证研究

通过房屋成本来提高房价,如果这两者的关系没有处理好,对于房地产市场的发 展存在着决定性的影响,即如果利率上调的幅度过大,一方面过度抑制了需求市 场的消费,另一方面,也抬高了供给市场的供给价格,最终的结果可能会是高房 价下的市场成交清淡。这种结果对于消费者的消费需求和开发商的供给积极性都 会产生致命性的打击,并将进一步影响整个房地产市场乃至宏观经济发展。 利率的过大调整也会对已购房者产生影响,过高的贷款成本将直接扼杀大量 的购房需求,同时也可能会带来已贷款购房者对购房月供的支付危机,而最终都 将转嫁为商业银行的金融风险。 所以,本文认为,利率由于其作用较为敏感,且会对各方面都产生较复杂的 影响,作为调控房价手段,应该谨慎使用。即使使用,也要考虑到各方面的影响, 做到张弛有度,灵活调控。

6.2.3流动性过剩调控政策建议
从我国货币流动性过剩产生的原因看,除了长期贸易顺差所导致的外汇占 款、国际资本的大量流入、居民投资消费不合理等因素外,其他引发货币流动性 过剩的因素也在不断凸现。首先,货币流通速度的变化是造成货币流动性过剩 压力的主要原因。理论上讲,影响货币流动性的主要因素有两个,一是基础货币 投放量,一是货币乘数。在基础货币增长量可预见的情况下,货币乘数的变化将 直接导致货币流动性过剩压力。我国长期的低水平利率和近几年资产价格的上涨 所带来的财富效应,加大了我国货币的乘数效应。投资者可以以较低通过信贷市 场获得资金,进行资产投资;资产价格上涨的财富效应可以让投资者在信贷市场 获得更多的信贷额度。如果这种循环不断进行下去,就会表现在资产价格的快速 膨胀,而流动性过剩的危险也在进一步加进。 在我国当前流动性过剩的状况下,抑制流动性过剩下的投资冲动,防止资产 价格短期内快速膨胀,需要从各方面原因着手。 (1)改革当前的强制结售汇制度。巨额的外贸顺差是央行增加基础货币发 行量的主要来源,而外贸顺差是通过当前的强制结售汇制度转换为人民币流动性 过剩压力。因此,改革当前的强制结售汇制度是有效缓解当前货币流动性过剩压 力必不可少的一个手段。 (2)加强外汇流入监管,严防海外投机资金进入我国资产市场。在全球流 动性过剩的背景下,全世界的投资投机资本都在涌往新兴市场国家。中国作为近 几年来发展最快的几个新兴市场国家,自然成为海外热钱掘金的绝佳场所。海外 热钱的涌入,短期内暴炒各类资产价格,造成资产价格快速膨胀。掘取丰厚的利 润后,资金快速抽逃,又会造成资产价格短期内暴跌。资产价格的暴涨暴跌容易 引发整个金融系统的动荡。所以一定要在外汇流入管道加强监管,防止我国成为
^7

浙江工业大学硕士学位论文

房价上涨影响凶素实证研究

国际流动性过剩下投机热情肆虐的场所。 (3)发挥央行对货币市场作用,提高央行调控能力。对于当前过剩的流动 性,通过提高存款准备金、央行公开市场操作进行一部分吸纳,缓解流动性过剩 的压力。央行作为监管货币市场的主要部门,应该密切关注我国目前流动性过剩 压力,在市场出现一些不正常现象的时候,要及时通过自己的能力对市场进行调 控操作。 (4)拓宽投资渠道,引导居民合理投资消费。我国的流动性过剩是由于各 方面长期的积累所形成,在近几年才开始释放出来。货币市场操作只是暂缓流动 性过剩压力,对于流动性过剩的问题,最终还是应该着眼于流动性的疏导。由于 我国资产投资市场较狭窄,较为普遍的只有股市和楼市。当过剩的流动性流入这 两个市场的时候,就会推动这两个资产市场价格的快速上涨,当过多资金积聚在 这两个市场就容易引发资产价格泡沫,对市场发展产生不健康的影响。对于过剩 的流动性,可以通过金融理财产品创新、放宽企业和居民海外直接投资的管理来 拓宽投资渠道。同时,还应该加强居民投资教育,避免居民盲目跟风投资,造成 市场价格不合理的上涨。此外,应鼓励居民适当消费,消费不仅可以分流一部分 流动性,而且对于整个内需都能起到拉动作用,从而进一步促进国民经济的发展。

6.3研究展望
近几年,房价的快速上涨,对整个国家的宏观经济至普通民众的生活都产生 了较大的影响。中央各部门先后联合出台了“国十五条”、“国八条”、“国六 条”等政策对房地产行业实施宏观调控,到了2006年和2007年更是通过货币和 金融市场配合各项政策对过快上涨的房价进行间接调控。但是,每次调控出台后 市场只是经过短暂观望后房价又重拾升势,在2007年的下半年,全国的房价不 断创出涨幅新高,房价上涨的势头并没有得到有效遏制。那么是中央的调控政策 没有对症下药?还是由于其他原因造成调控失效? 本文简单的运用VAR模型研究房价主要影响因素与房价之间的动态联系, 分析其对房价的作用方式及作用时点。但是,由于房地产行业涉及多方面的内容, 房地产业在我国又处于较特殊的位置,各因素与房价之间也存在着错综复杂复的 联系。鉴于各类数据的难以获得及本人能力的有限,对于中很多的问题未能考虑 全面,对房价过快上涨问题的研究有待于进一步探讨和研究。

浙江工业大学硕士学位论文

房价上涨影响因素实证研究

参考文献
[1】Andrews,D.Schafgans.M&Semiparametric.Estimation model[J].Review
ofEconomic Studies 1998(65):497.518 of a sample selection

【2】Bartik.Who Benefits from State and Local Economic Development Policies?[M].

W.E.UpJohn

Institute for Employment Research,1 99 1 Spatial analysis of real estate price bubbles:Paris,

【3】Bertrand M.Roehner

1984-1993[J].Regional 【4】Bertrand
Renaud.The

Science and Urban Economics,1999(29)-73-88
1 985-94

Global

Real Estate

Cycle:Its Causes and Paper,1 995:1 452

Consequences【J].World Bank

Policy Research

Working

【5】Court.A.TI Hedonic Price Indexes with Automotive Examples,In The Dynamics
ofAutomobile D emand,NewYork:General Motors.1 939

【6】D.Diparsquel.Why

don’t We know More about Housing Supply?[J].Journal of

Real Estate Finance and Economic Base,1996,1 1(i):31-37.

[7】D.Denise&C.W.Willian.Urban
Prentice—Hall,1 996

Economics and Real Estate

Markets[M】.

【8】Danny Ben-Shahar.Theoretical and Empirical
Pricing PaRem in the Real Estate

Analysis

of the Multiperiod of Housing

Market[J].

Journal

Economics,2002(1 1):95-1 07

【9】Denise Dipasquale&William C.Wheaton.Urban

Economics and Real Estate

Markets[M]。Englewood Cliffs,New Jersey;Prentice Hall,t 996

【1 0]Drake.L..Modelling
Johansen

UK house prices using cointegration:an application of the

technique[J].Appl.Econ.1993(25):1225—1228
R.1dentifying the effects of tax Reform
on

【l 1]Follain&James

Multifamily Rental

Housing[J].Journal of Urban Econmics,1 993(34):275—298

【12]Follain&James R.The

Price Elasticity of the Long—Run Supply of New Housing

Construction[J].Land Econmics,1979,55(2)
[1 3]Geoff Kenny.Modelling
the demand and
supply

side

of

the

housing

market:evidence from Ireland【J].economic modelling 1999(1 6):389-409.

【1 4]Geoffrey Meen&Mark Andrew.Modelling Regional
the Literature[M].The Centre for Spatial and

House Prices:A Review of

Real

Estate Economics,Department

of Economics,111e University of Reading,1 998.

【1 5]Hakfoort.J&Matysiak.G.Housing investment in the Netherlands[J].Eeon. Modell,1997(14):501—516

【16]J.M.伍得里奇.计量经济学导论现代观点【M】.中国人民大学出版社,2003


浙江工业大学硕士学位论文

房价一卜涨影响因素实证研究 Hendershott,Bubbles in

【1 7]Jesse M.Abraham.Patric

Metropolitan

Housing

Markets[J].Journal ofHousing Research,1996,7(2):191-208
【1 8]John M.Quigley&Christian L.Redfearn.Improved Price Indexes for Real Estate:Measuring the Course of Swedish Housing Prices[J].Journal of urban
economics,1 998(44):1 71-1 96

【1 9]John M.Quigley.Real Estate Prices and Economic Cycles[J].International Real
Esmte Review,1999,1(1):1.20

【20]Juan Ayuso&Fernando
thediscount factor 308

Restoy.House

prices

and

rents

in

Spain:Does

matter?[J].Journal

of Housing Economics,2007(1 6):291—

【2 1]Keith R.Ihlanfeldt,The effect of land

use

regulation

on

housing and land

prices[J].Journal

of Urban Economics 2007(61):420--435 O’Reilly.Assessing the role of income and interest

【22]Kieran McQuinn&Gerard

rates in determining house prices[J].Economic

Modelling,2008(25):377—390
and house—price dynamics in

【23】Lamont,Owen&Jeremy U.S.cities[J].RAND Journal

Stein.Leverage

ofEconomics,1 999,30(3):498-5 14 the Consumption and Investment

【24】loannides,Y.M.&Rosenthal,S.S.Estimating
Demands for Housing and Their Efect
on

Housing Tenure Status[J].Review of

Economics and Statistics 1 994,76(1):1 27-1 4 1

【25]Lucio Samo&Mark P.Taylor.Moral
flows,and the East Asian crisis:the first and Finance,1 999(1 8):637-657

hazard,asset price bubbles,capital of International Money

tests[J].Journal

【26】Mankiw&Weil.The

baby boom,the baby bust and the housing

market[J].

Regional Science and Urban Economics,l 989.

[27]Maurice

J.Roche.The rise

in

house prices

in Dublin:bubble,fad

or

just

fundamentals[J].Economic Modelling 200 1(1 8):28 1-295

【28]Michael Marschoun.Availability

of Mortgage Loans in Volatile Real Estate

Markets[J].Journal of Urban Economics,2000(47):443-469

【29]Muth.R.F.Cities and Housing[M].University
[30]Muth.R.F.Exceptions
Assoc,1 986(59):45-55 of house price

of Chicago Press,1 969

changes[J].Pap.Regional

Sci.

【3 1]Nan-Kuang
real estate 215—232

Chen.Asset price fluctuations in Taiwan:Evidence from stock and prices 1973 to

1992【J】.Journal

of Asian Economics,2001(12):

【32]Nigel

Pain&Peter Westaway.Modelling structural change in the UK housing

浙江工业大学硕士学位论文

房价上涨影响因素实证研究

market-a comparison of alternative house price models[J].Economic Modeling

1997,1(14):587—610

【33]Ozanne,Larry&Raymond

J.Struyk.Housing

from

the and

Existing

Stock:

Comparative Economic Analyses Urban Institute,1 976(5):22 1-23 1

of Owner—Occupants

Landlords[J].The

[34]Peng.R&W.C.Wheaton.Effects
Kong:An Econometric 263-291.

of Restrictive Land Supply

on

Housing in Hong 1 994(5):

Analysis[J].Journal

of Housing Research

【3 5]Peter

Englund.Improved Price Indexes for Real Estate:Measuring the Course of

Swedish Housing

Prices[J].Journal

ofUrban Economies 1998(44):171—196.

【36]Poterba&J.M.Tax

subsidies to owner-occupied housing:an asset

approach[J].

Q.J.Econ.1 984(99):729—752

【37]Salo.S.Modelling
250.265

the Finnish housing

market[J].Econ.Model.1 994(1 1):

【3 8】Siqi Zheng&Matthew

E.Kahn.Land and residential property markets in



booming economy:New evidence from

Beijing[J].Journ

更多相关文章:

非常超级学习网 fccjxxw.com

copyright ©right 2010-2021。
非常超级学习网内容来自网络,如有侵犯请联系客服。zhit325@126.com|网站地图